재건축조합원 지위 승계 금지에 관하여

김태석 변호사

사례) 갑은 2008. 8. 서울 서대문구 남가좌동에 있는 한 다세대주택을 매수하였다. 그 주택은 주택재건축사업구역 안에 위치해 있다. 재건축조합은 2007. 11. 조합설립인가를 받았다. 매매계약 당시 공인중개사인 병은 ‘매도인이 지방으로 주민등록을 이전하면 매수인이 아파트분양권을 받을 수 있다’고 설명하였다. 매도인 을은 자신이 주민등록을 부산으로 이전하겠다는 각서를 써서 매수인 갑에게 주었다. 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 매수인 갑은 조합원지위를 취득할 수 있을까? 조합원지위를 취득할 수 없다면 매수인 갑은 매매대금을 돌려받을 수 있을까? 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있을까? 단, 매도인은 자신의 주민등록만을 부산으로 이전하였으나, 가족과 함께 현재 자신이 매각한 주택의 인근에 있는 다세대 주택에서 거주하고 있다.

해설) 주택재건축사업에서는 조합원이 되기 위해서 두 가지 조건을 모두 갖추어야 한다. 첫째, 사업구역 내에 토지 및 그 지상에 있는 건축물을 소유하고 있어야 한다. 둘째, 재건축사업에 동의해야만 한다. 이 두 가지 조건을 갖추어도 조합원의 지위를 취득할 수 없는 경우가 있다. 투기과열지구 안에서 조합설립인가 이후에 토지 또는 건축물을 양수한 경우가 그러하다. 다만, 양도인이 근무 등으로 인해 세대원 전원이 다른 지역으로 이사하는 경우에는 양수인이 조합원의 지위를 취득할 수 있다. 이것이 참여정부 시절 재건축사업에 가한 규제 중의 하나인 “조합원 지위 승계 금지”조치의 내용이다.

사례에서 갑은 조합설립인가 이후에 투기과열지구에 해당하는 남가좌동 지역의 한 다세대주택을 매입하였다. 현행법상으로 갑이 다세대주택을 매입할 경우 조합원 지위를 취득하기 위해서는 매도인 및 전세대원이 근무 등의 사정이 있어 서울을 비롯한 수도권 지역 이외의 지역으로 이사를 해야만 한다. 이 경우 전세대원의 주민등록이 다른 지역으로 이전되어야 하고, 실제로 전세대원이 다른 지역에서 거주해야만 한다. 그런데, 매도인은 자신의 주민등록만을 부산으로 이전한 채, 서울에서 가족과 함께 거주하고 있다. 따라서, 매수인 갑은 다세대주택에 대한 소유권이전등기를 했더라도 조합원의 지위를 취득할 수 없다. 재건축조합은 조합설립인가 당시의 주택 시가를 평가하여 매수인 갑에게 현금청산한다.

조합원 지위를 취득할 수 없는 매수인 갑은 매도인에게 매매계약의 해제하거나 매매계약을 취소하고, 매매대금을 돌려달라고 청구할 수 있다. 매도인의 자력이 부족한 경우에는 공인중개사 병에게 손해배상을 청구할 수 있다. 한편, 공인중개사가 가입한 공제조합을 상대로 보험금의 지급을 청구할 수도 있다.

최근 정부는 재건축사업의 대표적인 규제 중 하나인 “조합원 지위 승계 금지”를 완화하겠다고 발표했다. 정부의 조속한 조합원지위 승계 금지 폐지 또는 완화를 기대해 본다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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