'김태석 변호사' 기자의 전체기사
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투자대상인 경매부동산을 찾고 권리분석하기
투자대상인 경매부동산을 찾고 권리분석하기 김태석 변호사 부동산경매에 대한 관심이 뜨겁다. 부동산경매 책들이 계속 출판되고 있다. 케이블 방송에서는 부동산경매 강의가 연일 이어지고 있다. 사설 강습소에서는 계속 부동산경매 강의가 성황이다. 이러한 영향으로 독자들도 부동산경매에 대한 관심이 생겼을 것이다. 그럼 투자대상인 경매부동산을 어떻게 찾고, 어떻게 권리분석할 수 있을까? 경매부동산을 찾고 권리분석을 하는 방법은 ① 대법원의 법원경매정보(http://www.courtauction.go.kr/) 등 인터넷상의 부동산경매 사이트를 활용하는 방법, ② 변호사, 법무사 또는 공인중개사의 도움을 받는 방법 등이 있다. 첫 번째 방법 _ 인터넷상의 부동산경매 사이트를 활용하기 일반인의 입장에서 가장 손쉽게 경매부동산을 찾고 권리분석을 하는 방법은 인터넷상의 부동산경매 사이트를 활용하는 방법이다. 인터넷상 부동산경매 사이트 중 무료로 운영되고 있는 것은 대법원의 법원경매정보(http://www.courtauction.go.kr/), 온옥션 등이 있다. 유료로 운영되고 있는 것은 경매공매가이드, 굿옥션, 부동산채널, 스피드옥션, 인포케어, 지지옥션, 케이아이옥션, 규옥션
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 14:07
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주택재건축조합이 조합원으로부터 토지를 신탁받은 경우 취득세를 납부해야하는지 여부
주택재건축조합이 조합원으로부터 토지를 신탁받은 경우 취득세를 납부해야 하는지 여부 김태석 변호사 사례) A 주택재건축조합은 조합규약에 조합원들의 토지신탁의무를 규정하였고, 조합규약에 따라 조합원들로부터 토지를 신탁받았다. 신탁등기시 A 주택재건축조합은 취득세를 납부해야 할까? 해설) 주택재개발사업의 경우 조합은 조합원들로부터 토지 등을 신탁받지 아니한 상태에서 사업을 시행한다. 반면, 주택재건축사업의 경우 조합은 조합규약에 조합원들의 토지 등 신탁의무를 규정하고, 조합원들로부터 토지 등을 신탁받아 사업을 시행한다. 조합원들이 토지 등을 조합에 신탁하지 아니한 경우, 주택재건축조합은 조합규약에 근거하여 조합원들에게 토지 등을 신탁하라는 내용의 신탁소송을 제기하고, 법원의 판결에 의하여 강제로 신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 이행한다. 주택재건축조합은 조합원들로부터 토지 등을 신탁받아 종전의 노후․불량 건축물을 철거하고, 새로운 공동주택을 신축한 다음 신축 아파트를 조합원 및 일반에게 분양한다. 사업구역 내 토지는 주택용 토지와 비주택용 토지(도로, 공원 등)로 구분된다. 주택용 토지는 관리처분계획에 의하여 조합원용 토지와 일반분양용 토지로 구분된다. 여기
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 14:03
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주택재건축사업구역내에 있는 협동주택의 소유자가 각자 조합원이 될수있을까?
주택재건축사업구역 내에 있는 협동주택의 소유자가 각자 조합원이 될 수 있을까? 김태석 변호사 사례) A, B, C, D는 단독주택재건축사업구역 내에 협동주택을 소유하고 있다. A, B, C, D는 각자 재건축조합의 조합원이 될 수 있을까? 각자 아파트 분양권을 취득할 수 있을까? 해설) 1985년 이전에는 단독주택용 택지에 공동주택을 건축할 수 없었고, 다세대주택, 다가구주택이 인정되지 아니하였다. 그런데도 1970년부터 1984년 사이에 단독주택용 택지에 사실상 다세대주택, 다가구주택을 신축한 경우가 있다. 즉 각 세대가 구조상 분리되어 있고, 각 세대의 소유자가 별도로 존재하지만, 건물등기부상에는 각 세대의 소유자가 주택의 공유자로 등기된 것이다. 이러한 주택을 협동주택이라고 한다. 협동주택은 서울특별시 10여곳에 1400여동이 있고, 주로 강북의 동대문, 은평, 성동, 중량, 중구 등에 분포되어 있다. 이러한 협동주택은 공동주택이 아닌 단독주택으로 취급되었다. 주택재개발사업에 있어서는 협동주택 소유자는 각자 조합원지위를 취득하고, 각자 아파트 분양권을 취득한다. 즉, 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분등기 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:59
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재건축조합원 지위 승계 금지에 관하여
재건축조합원 지위 승계 금지에 관하여 김태석 변호사 사례) 갑은 2008. 8. 서울 서대문구 남가좌동에 있는 한 다세대주택을 매수하였다. 그 주택은 주택재건축사업구역 안에 위치해 있다. 재건축조합은 2007. 11. 조합설립인가를 받았다. 매매계약 당시 공인중개사인 병은 ‘매도인이 지방으로 주민등록을 이전하면 매수인이 아파트분양권을 받을 수 있다’고 설명하였다. 매도인 을은 자신이 주민등록을 부산으로 이전하겠다는 각서를 써서 매수인 갑에게 주었다. 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 매수인 갑은 조합원지위를 취득할 수 있을까? 조합원지위를 취득할 수 없다면 매수인 갑은 매매대금을 돌려받을 수 있을까? 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있을까? 단, 매도인은 자신의 주민등록만을 부산으로 이전하였으나, 가족과 함께 현재 자신이 매각한 주택의 인근에 있는 다세대 주택에서 거주하고 있다. 해설) 주택재건축사업에서는 조합원이 되기 위해서 두 가지 조건을 모두 갖추어야 한다. 첫째, 사업구역 내에 토지 및 그 지상에 있는 건축물을 소유하고 있어야 한다. 둘째, 재건축사업에 동의해야만 한다. 이 두 가지 조건을 갖추어도 조합원의 지위를 취득할 수
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:56
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재건축아파트를 경락받은 경우 조합원 지위승계 여부
재건축아파트를 경락받은 경우 조합원 지위 승계 여부 김태석 변호사 사례) 甲은 서울에 있는 재건축아파트(조합원 乙의 소유)를 경락받아 대금을 납입하였다. 甲은 조합원 지위를 승계할 수 있을까?(단, 재건축조합은 2003. 12. 30. 조합설립인가를 득하였고, 조합원 乙은 2003. 12. 30. 경매대상물인 아파트의 소유권을 취득하였다.) 해설) 재건축아파트가 경매물로 나온 경우에는 입찰 예정자는 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부에 관하여 세심한 검토를 한 이후에 입찰에 참여해야만 한다. 재건축아파트의 시가는 일반적으로 조합설립인가시, 사업시행인가시, 관리처분계획인가시 폭등하는 것이 일반적인 현상인데, 만일 경락인이 조합원 지위를 승계할 수 없게 되는 경우 조합은 경락인이 취득한 아파트에 대하여 조합설립인가일을 기준으로 현금청산을 하게 되므로, 경우에 따라서는 조합이 현금청산시 지급하는 금액이 경락인이 재건축아파트를 경락받을 때 지급한 금액보다 적을 수도 있기 때문이다. 주택재건축사업에서는 주택재건축사업에 동의한 토지등소유자가 조합원의 자격이 있고, 조합설립인가 후 양도 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우에는 조합원의 권리를 취득한 자가 조합원의
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:40
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재건축 투자, 잔치는 끝나지 않았다.
재건축 투자, 잔치는 끝나지 않았다. 김태석 변호사 불과 몇 년 전까지 엄청난 호황을 누리던 재건축시장은 참여정부 5년 동안 재건축 규제강화의 온갖 포화를 맞았다. 안전진단강화, 후분양제, 소형평형의무비율강화, 조합원지위이전제한(전매제한), 기반시설부담금, 재건축입주권의 주택간주, 1가구2주택 양도소득세중과, 재건축초과이익환수, 분양가상한제 등으로 인해 재건축은 투자대상으로서의 매력을 완전히 잃는 듯했다. 이는 다른 관점에서 바라보면 재건축이야말로 가장 투자가치가 높은 물건이기에 그만큼 규제가 집중된 것이며, 따라서 정부의 고삐가 조금이라도 늦춰지는 순간 시장이 다시 기지개를 켤 것이라는 의미다. 지난 정부의 모든 규제가 재건축수익률을 낮추는 것을 제1목표로 하고 있었음에도 가장 수익률이 높았던 종목 역시 강남 재건축이었다는 사실을 보면, 투자를 고려해야 할 최우선적인 대상은 바로 재건축물량이라는 점을 알 수 있다. 이를 증명하는 것처럼 최근 새 정부가 출범하면서 잔뜩 움츠러들었던 재건축시장이 다시 활기를 띠고 있다. 18대 총선 이후 부동산 관련 각종 규제가 대폭 완화되리라는 기대 때문이다. 투자수익 증대를 기대하는 사람이라면 놓칠 수 없는 기회다. 그럼
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:37
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재개발사업구역안에서 무허가건물 또는 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 소유한 사람이…
재개발사업구역 안에서 무허가건물 또는 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 소유한 사람이 아파트분양권을 취득할 수 있는지 여부 김태석 변호사 사례) A는 재개발사업구역 안에 있는 무허가건물을 매입하였다. B는 같은 구역 안에 있는 연립주택의 지하층(건축물대장상 대피소로 기재되어 있으나, 사실상 주거용으로 사용되고 있음)을 매입하였다. 이 경우 A, B는 주택재개발사업으로 신축되는 아파트의 분양권을 취득할 수 있을까? 해설) 주택재개발사업의 경우 사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 사람은 재개발사업에 동의하는지 여부를 불문하고 당연히 조합원이 된다. 재개발조합의 조합원에는 아파트 분양권을 취득하는 분양대상 조합원과 아파트 분양권을 취득하지 못하고 현금으로 청산되는 청산대상 조합원이 있다. 사업구역 내 토지와 건축물을 함께 소유하고 있는 경우에는 분양대상자가 되는데, 토지 또는 건축물만을 소유한 경우에는 분양대상자인지 여부를 잘 살펴보아야 한다. 서울의 경우 종전의 건축물 중 주택을 소유한 사람은 아파트 분양대상자가 된다. 이 경우 주택에는 기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 포함한다. 기존무허가건축물이란 ① 1981. 12. 31. 현재 무
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:25
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재개발사업구역안에 있는 토지를 매수한 경우 아파트분양권을 취득할수있을까
재개발사업구역 안에 있는 토지(도로)를 매수한 경우 아파트분양권을 취득할 수 있을까 김태석 변호사 사례) 갑은 부동산경매절차에서 서울의 재개발사업구역 안에 있는 토지를 매수하였다. 취득한 토지가 아래와 같은 경우 갑은 조합원의 자격을 취득할까? 갑은 아파트 분양권을 취득할 수 있을까? (1) 토지 면적이 99㎡(30평)인 경우, (2) 토지가 1필지로서 그 면적이 66㎡(20평)인 경우, (3) 토지가 1필지로서 그 면적이 33㎡(10평)인데, 그 지목이 도로이고 도로로 이용되고 있는 경우 해설) 첫째, 갑이 조합원지위를 취득할 수 있는지 살펴보자. 주택재개발사업에 있어서는 사업구역 안에 있는 토지 또는 건축물(무허가건물 포함)의 소유자는 당연히 조합원이 된다. 갑이 일반매매 또는 경매를 통해 재개발사업구역 안에 있는 토지를 취득하였다면, 갑은 조합원의 자격을 취득한다. 둘째, 갑이 아파트분양권을 취득할 수 있는지 살펴보자. 재개발사업에서 아파트분양대상자는 종전 주택을 소유한 사람, 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡(약 27평) 이상인 사람 등이다. 소유하고 있는 토지의 총면적이 90㎡ 이상이면 충분하다. 지목이 대지일 필요는 없고, 도로라도 무방하다
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:22
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재개발 부동산 투자의 매력
재개발 부동산 투자의 매력 김태석 변호사 서대문구 가좌(가재울), 노원구 상계, 마포구 아현, 강북구 미아, 동작구 노량진, 영등포구 신길, 관악구 신림, 동대문 전농·답십리, 금천구 시흥. 서울에서 종래 개발에서 소외됐던 지역들이지만 최근 실수요자 및 투자자들의 관심을 끌고 있다. 뉴타운지구로 지정되었기 때문이다. 이들 지역은 부동산 가격이 꾸준히 오르고 있다. 재개발사업구역 안에 있는 부동산을 취득하는 것이 곧 아파트 분양권을 확보하는 것이라는 기대감 때문이다. 5천만원 내지 2억원을 투자하여 아파트 분양권을 받을 수 있다면 내 집 마련의 꿈은 실현되는 것이다. 이로 인해 서울 뉴타운 지구 안에 있는 경매부동산은 감정평가금액의 120% 이상으로 매각되고 있다. 매매, 증여, 상속, 경매 등의 방법으로 뉴타운지구 중 주택재개발사업구역 안에 있는 토지 또는 건물을 취득하는 경우 양수인이 조합원의 지위 및 아파트 분양권을 취득할 수 있을까. 첫째로, 조합원의 지위를 취득할 수 있는지 보자. 조합원의 지위가 있는 사람은 아파트 분양권을 취득할 수 있다. 조합원의 지위는 아파트 분양권의 전제이기 때문이다. 주택재개발사업에 있어서는 사업구역 안에 있는
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:12
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일반분양승인 및 사용승인이 임박한 상황에서 재건축 사업구역안에 있는 토지가 경락되었다…
일반분양승인 및 사용승인이 임박한 상황에서 재건축 사업구역 안에 있는 토지가 경락되었다면 김태석 변호사 사례) 갑은 부동산임의경매절차에서 조합원 A가 B재건축조합에게 신탁한 토지만을 경락받고, 2007. 10. 매각대금을 납입하였다. 당시 종전 건축물은 철거되었고, 그 지상에 아파트 신축공사가 진행 중이었다. 서울에 있는 B재건축조합은 2004. 1. 조합설립인가를 받았고, 2008. 7. 일반분양승인신청(세대수 50세대)을 신청할 예정이고, 2008. 11. 신축아파트에 대한 사용승인을 신청할 예정이었다. B재건축조합이 예정대로 일반분양승인 및 사용승인을 받을 수 있을까? 해설) 첫째, 갑이 조합원 지위를 취득하는지 여부를 살펴보자. 재건축조합의 조합원이 되기 위해서는 사업구역 내 토지 및 그 지상 건축물을 소유하고, 재건축사업에 동의해야만 한다. 갑은 토지만을 취득하였고, 건축물을 취득한 것이 아니므로 조합원이 될 수 없다. 한편, 서울에 있는 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후에 토지 등을 양수한 사람은 조합원의 지위를 승계할 수 없다. B재건축조합은 2004. 1. 조합설립인가를 받아 경과규정이 적용되지 아니한다. 따라서 경락인 갑은 조합원의 지위를
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:00
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부동산경매의 참을수 없는 매력
부동산경매의 참을 수 없는 매력 김태석 변호사 우리 경제가 IMF 외환위기라는 한파를 맞은 지도 벌써 10년이 넘었다. 강산도 변할 세월이라, 과거 은행금리에만 만족해왔던 전 국민이 재테크 전사로 거듭났다. 재테크는 더 이상 부자들만의 전유물이 아니라 시대의 큰 흐름인 것이다. 자영업자와 직장인뿐만 아니라 가정주부 및 학생들까지도 최신 재테크 트렌드가 뭔지 모르면 도통 대화에 끼기 어렵다. 2007년 한 해 동안에는 주식 및 펀드 투자가 우리 사회를 뜨겁게 달구었던 반면, 2008년 올해는 새해 벽두부터 전 세계 주가가 불안한 움직임을 보이고 있다. 따라서 새 정부의 시장친화적 부동산정책에 대한 기대감도 한몫 해 여러 투자자산 중 부동산의 강세가 점쳐진다. 이미 강북지역의 다세대 연립주택 소형아파트, 뉴타운 재개발 재건축 사업구역 안에 있는 부동산, 한반도대운하 주변의 부동산, 버블세븐 지역의 고가아파트에 대한 집중현상이 벌어지고 있다. 그렇다면 돈 되는 부동산을 어떻게 소유할 것인지가 관건이다. 매매를 통한 부동산거래가 일반적이지만, 진짜 알짜배기 부동산거래는 뭐니뭐니 해도 경매부동산을 낙찰받는 것이다. 다시 말해 가장 안전하면서도 수익률이 높은 재테크 수
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 12:55
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다른사람 이름으로 경매부동산을 취득해도 좋을까
다른 사람 이름으로 경매부동산을 취득해도 좋을까 부동산경매절차에서 경매부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람의 이름으로 입찰하여 매각허가결정을 받아 매각대금을 납입하고 소유권이전등기를 하는 경우가 있다. 예를 들면, 이미 주택을 소유하고 있는 사람이 양도소득세의 중과 또는 종합부동산세를 피하기 위해 다른 사람 이름으로 입찰에 참여하는 경우, 두 사람이 공동투자를 하되 한 사람 이름으로 입찰에 참여하는 경우 등이다. 이 같은 경우 경매절차에서 취득한 부동산이 명의자 을의 소유인지 아니면 부동산취득 관련비용을 부담한 갑의 소유인지 하는 점이 문제가 된다. ‘부동산실권리자 명의등기에 관한 법률(부동산실명법)’은 명의신탁약정 및 그에 기해 이뤄진 소유권이전등기를 무효로 규정하고, 실권리자 명의로 등기하도록 규정하고 있다. 부동산경매절차에서 매각대금을 실질적으로 부담한 사람과 명의자가 다른 경우 두 사람 사이에는 명의신탁약정이 존재하는 것이고, 이 때 매각대금을 납입한 사람이 아니라 명의자가 매각대상 부동산의 소유권을 취득하는 것이다. 한편, 부동산이 명의자의 소유라면 비용을 부담한 사람은 명의자에게 매각대금, 등록세, 취득세 등의 반환을 청구할
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 16:49
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재개발 재건축과 경매투자
Ⅴ. 주택재개발사업의 분양대상 서울특별시 도시및주거환경정비조례 제24조 제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 「서울특별시 건축조례」(이하 "건축조례"라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 14:15
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재개발 재건축과 경매투자
Ⅳ. 부동산경매와 토지거래허가 【토지거래허가 관련 규정】 구 분 조 항 내 용 도시 재정비법 제32조 제1항 재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정된 것으로 본다. 제32조 제3항 시행령 제37조 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조의 규정에 의한 허가구역으로 지정되는 경우 20㎡ 이상의 토지거래에 대하여 동조의 규정에 의한 허가를 받아야 한다. 국계법 제118조 제1항 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 제121조 제2항 민사집행법에 의한 경매, 공매 등의 경우에는 제118조의 규정을 적용하지
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 14:01
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재개발 재건축과 경매투자
Ⅲ. 주택재건축 재개발과 조합원 자격 1. 주택재개발사업에서의 조합원 자격 근 거 조 항 내 용 도정법 제19조 제1항 주택재개발사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 제2조 제9호 가목 9. "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다. 가. 주택재개발사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 도정법 시행령 제30조 제2항 조합의 설립인가 후 양도 증여 판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다. 주택재개발사업의 경우 사업이 어느 단계에 있는지 여부와 관계없이 조합원은 토지 또는 건축물을 양도할 수 있고, 양수인은 조합원의 지위를 승계한다. 한편 관리처분인가고시가 있는 경우 조합원의 권리는 기존 토지 또는 건축물에 대한 소유권에서 분양권으로 전환되므로 관리처분인가고시 후 종전 조합원의 권리를 양수한 경우에는 분양권을 양수한 것이 된다. 2. 주택재건축사업에서의 조합원 자격 근 거 조 항 내 용 도정법 제2조 제9호 나목 9. "토지
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 13:44
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