다른 사람 이름으로 경매부동산을 취득해도 좋을까

부동산경매절차에서 경매부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람의 이름으로 입찰하여 매각허가결정을 받아 매각대금을 납입하고 소유권이전등기를 하는 경우가 있다. 예를 들면, 이미 주택을 소유하고 있는 사람이 양도소득세의 중과 또는 종합부동산세를 피하기 위해 다른 사람 이름으로 입찰에 참여하는 경우, 두 사람이 공동투자를 하되 한 사람 이름으로 입찰에 참여하는 경우 등이다.

이 같은 경우 경매절차에서 취득한 부동산이 명의자 을의 소유인지 아니면 부동산취득 관련비용을 부담한 갑의 소유인지 하는 점이 문제가 된다. ‘부동산실권리자 명의등기에 관한 법률(부동산실명법)’은 명의신탁약정 및 그에 기해 이뤄진 소유권이전등기를 무효로 규정하고, 실권리자 명의로 등기하도록 규정하고 있다. 부동산경매절차에서 매각대금을 실질적으로 부담한 사람과 명의자가 다른 경우 두 사람 사이에는 명의신탁약정이 존재하는 것이고, 이 때 매각대금을 납입한 사람이 아니라 명의자가 매각대상 부동산의 소유권을 취득하는 것이다.

한편, 부동산이 명의자의 소유라면 비용을 부담한 사람은 명의자에게 매각대금, 등록세, 취득세 등의 반환을 청구할 수 있는지, 혹은 부동산 자체를 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있는지 여부가 문제인 것이다. 명의자는 다른 사람의 비용부담으로 인해 부동산의 소유권을 취득한 것이므로 비용부담자에게 부당이득을 반환할 의무가 있다. 부동산실명법 시행(1995. 7. 1.) 이전에 명의신탁약정을 한 경우 명의자가 반환해야 할 부당이득의 대상은 부동산 자체다. 부동산실명법 시행 이후라면 매각대금 등을 실질적으로 부담한 사람은 자신이 실제로 투입한 비용(매각대금, 등록세, 취득세, 재산세 등)의 반환만을 청구할 수 있을 뿐이다.

다른 사람 이름으로 입찰에 참여하는 경우에는 이러한 문제가 발생하므로, 경매절차에서 여러 사람이 공동으로 투자하는 경우, 투자자 전원의 명의로 입찰하는 것이 가장 좋다. 하지만 어떤 사정으로 인해 투자자 일부 명의로 입찰에 참여할 경우에는 명의자와 투자자 사이에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 필요하다. 투자자 전원 명의로 입찰에 참여하는 경우든 투자자 일부의 명의로 입찰에 참여하는 경우든, 공동투자의 경우 입찰에 참여하기 전에 공동투자약정을 체결하는 것이 필수적이다. 공동투자약정에 포함되는 내용은 비용부담․이익배분․손실분담의 비율, 처분의 시기와 방법, 부동산의 이용방법 등이다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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