일반분양승인 및 사용승인이 임박한 상황에서

재건축 사업구역 안에 있는 토지가 경락되었다면

김태석 변호사

사례) 갑은 부동산임의경매절차에서 조합원 A가 B재건축조합에게 신탁한 토지만을 경락받고, 2007. 10. 매각대금을 납입하였다. 당시 종전 건축물은 철거되었고, 그 지상에 아파트 신축공사가 진행 중이었다. 서울에 있는 B재건축조합은 2004. 1. 조합설립인가를 받았고, 2008. 7. 일반분양승인신청(세대수 50세대)을 신청할 예정이고, 2008. 11. 신축아파트에 대한 사용승인을 신청할 예정이었다. B재건축조합이 예정대로 일반분양승인 및 사용승인을 받을 수 있을까?

해설) 첫째, 갑이 조합원 지위를 취득하는지 여부를 살펴보자. 재건축조합의 조합원이 되기 위해서는 사업구역 내 토지 및 그 지상 건축물을 소유하고, 재건축사업에 동의해야만 한다. 갑은 토지만을 취득하였고, 건축물을 취득한 것이 아니므로 조합원이 될 수 없다. 한편, 서울에 있는 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후에 토지 등을 양수한 사람은 조합원의 지위를 승계할 수 없다. B재건축조합은 2004. 1. 조합설립인가를 받아 경과규정이 적용되지 아니한다. 따라서 경락인 갑은 조합원의 지위를 취득할 수 없다.

둘째, 갑이 조합원 지위를 취득하지 아니한다면 B재건축조합이 일반분양승인 및 아파트에 대한 사용승인을 받으려면 어떤 조치를 해야 하는지 살펴보자. B재건축조합은 경락인 갑을 상대로 매도청구권을 행사 할 수 있다. 특별한 사정이 없는 한 B재건축조합은 매도청구소송에서 승소할 있다. 매도청구소송이 확정되어야만 경락인 갑 소유의 토지가 B재건축조합에게 소유권이전된다. 그런데, 경락인이 계속 다툰다면 소송이 확정되는데 최소 약 2년 내지 3년 정도 소요된다. 한편, B재건축조합은 후분양이 적용되어 아파트 신축공사가 80% 공정에 이른 경우에 비로소 일반분양을 할 수 있고, 일반분양 세대가 20세대 이상이므로 일반분양승인을 받아야 한다. 아파트 신축공사를 마친 경우에는 사용승인을 받아야 하고, 사용승인을 받아야만 권리이전고시에 의하여 조합원 및 재건축조합 명의로 아파트에 대한 소유권보전등기를 할 수 있고, 소유권보전등기가 되어야만 일반분양을 받은 사람들에게 소유권이전등기를 할 수 있다. 이 때, 재건축사업 구역 내 토지 전부에 대하여 소유권을 확보하거나, 토지를 사용할 권한을 확보한 경우에만 재건축조합은 일반분양승인 및 아파트에 대한 사용승인을 받을 수 있다. 따라서 B재건축조합은 경락인 갑으로부터 경락 토지를 매입하거나, 사용권한을 취득해야만 일반분양승인 및 아파트에 대한 사용승인을 받을 수 있다.

결론적으로, 경락인 갑은 재건축 사업구역 안에 있는 토지만을 취득하였으므로 조합원의 지위를 취득할 수 없다. B재건축조합은 경락인 갑을 상대로 매도청구소송을 제기하여 승소함으로써 해당 토지 소유권을 확보할 수 있다. 하지만, 일반분양승인신청 및 아파트에 대한 사용승인신청이 임박한 상황에서는 경락인 갑으로부터 해당 토지를 매입해야만 한다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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