재개발사업구역 안에 있는 토지(도로)를 매수한 경우 아파트분양권을 취득할 수 있을까

김태석 변호사

사례) 갑은 부동산경매절차에서 서울의 재개발사업구역 안에 있는 토지를 매수하였다. 취득한 토지가 아래와 같은 경우 갑은 조합원의 자격을 취득할까? 갑은 아파트 분양권을 취득할 수 있을까?

(1) 토지 면적이 99㎡(30평)인 경우, (2) 토지가 1필지로서 그 면적이 66㎡(20평)인 경우, (3) 토지가 1필지로서 그 면적이 33㎡(10평)인데, 그 지목이 도로이고 도로로 이용되고 있는 경우

해설) 첫째, 갑이 조합원지위를 취득할 수 있는지 살펴보자. 주택재개발사업에 있어서는 사업구역 안에 있는 토지 또는 건축물(무허가건물 포함)의 소유자는 당연히 조합원이 된다. 갑이 일반매매 또는 경매를 통해 재개발사업구역 안에 있는 토지를 취득하였다면, 갑은 조합원의 자격을 취득한다.

둘째, 갑이 아파트분양권을 취득할 수 있는지 살펴보자. 재개발사업에서 아파트분양대상자는 종전 주택을 소유한 사람, 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡(약 27평) 이상인 사람 등이다. 소유하고 있는 토지의 총면적이 90㎡ 이상이면 충분하다. 지목이 대지일 필요는 없고, 도로라도 무방하다. 1필지일 필요도 없고, 수개 필지라도 무방하다. 따라서 사례 (1)의 경우, 갑은 그 토지가 도로라고 해도 아파트 분양권을 취득한다.

셋째, 토지 총 면적이 90㎡에 이르지 못한 경우라도 아파트 분양권을 취득할 수 있는 경우가 있다. 예외적으로 아파트 분양대상자가 될 수 있는 요건은 아래와 같다. ① 2003. 12. 30. 이전에 분할된 토지로서 1필지의 토지이고, 토지 면적이 30㎡ 이상인 토지를 소유하고 있는 사람일 것, ② 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니할 것, ③ 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지가 아닐 것. 원래 토지 총 면적이 90㎡ 미만인 경우에는 아파트분양대상자가 아니지만, 예외적으로 무주택자에 대하여는 예외를 인정하고 있는 것이다. 따라서, 사례(2) 경우, 갑을 포함한 세대원 전원이 무주택자인 경우에는 갑이 아파트분양권을 취득하지만, 세대원 중 일부라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 갑이 아파트분양권을 취득하지 못한다. 사례(3)의 경우, 갑이 무주택자라고 하더라도 취득한 토지가 도로이며 도로로 이용되고 있다면 아파트분양권을 취득할 수 없다.

결론적으로, 재개발구역 안에 있는 토지만을 취득함으로써 아파트 분양권을 취득하려는 경우에는 우선 그 면적이 90㎡ 이상인 토지를 취득해야 한다. 토지가 90㎡ 미만인 경우에는 도로가 아닌 토지를 취득하되 무주택자의 요건을 유지해야만 한다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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