재건축아파트를 경락받은 경우 조합원 지위 승계 여부

김태석 변호사

사례) 甲은 서울에 있는 재건축아파트(조합원 乙의 소유)를 경락받아 대금을 납입하였다. 甲은 조합원 지위를 승계할 수 있을까?(단, 재건축조합은 2003. 12. 30. 조합설립인가를 득하였고, 조합원 乙은 2003. 12. 30. 경매대상물인 아파트의 소유권을 취득하였다.)

해설) 재건축아파트가 경매물로 나온 경우에는 입찰 예정자는 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부에 관하여 세심한 검토를 한 이후에 입찰에 참여해야만 한다. 재건축아파트의 시가는 일반적으로 조합설립인가시, 사업시행인가시, 관리처분계획인가시 폭등하는 것이 일반적인 현상인데, 만일 경락인이 조합원 지위를 승계할 수 없게 되는 경우 조합은 경락인이 취득한 아파트에 대하여 조합설립인가일을 기준으로 현금청산을 하게 되므로, 경우에 따라서는 조합이 현금청산시 지급하는 금액이 경락인이 재건축아파트를 경락받을 때 지급한 금액보다 적을 수도 있기 때문이다.

주택재건축사업에서는 주택재건축사업에 동의한 토지등소유자가 조합원의 자격이 있고, 조합설립인가 후 양도 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우에는 조합원의 권리를 취득한 자가 조합원의 지위를 승계한다. 그런데, 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 주택재건축조합은 양수인이 양수한 토지 및 건축물에 대하여 현금청산을 하게 된다. 다만, 주택재건축조합이 2003. 12. 31. 이전에 조합설립인가를 받았고, 조합원이 2003. 12. 31. 이전에 토지 및 건축물의 소유권을 취득한 경우에는 1회에 한하여 조합원으로부터 토지 및 건축물의 소유권을 양수한 자는 조합원의 지위를 승계할 수 있다.

이러한 원리는 경매 또는 공매를 통하여 주택재건축사업구역 내 토지 및 건축물을 양수한 경우에도 동일하다. 따라서, ① 투기과열지구로 지정되지 아니한 구역 안에서의 재건축아파트를 경락받은 경우, ② 투기과열지구로 지정된 구역 안에서의 주택재건축아파트를 경락받은 경우로서 조합이 2003. 12. 31. 이전에 조합설립인가를 받았고, 조합원이 2003. 12. 31. 이전에 아파트의 소유권을 취득한 경우에는 경락인이 조합원의 지위를 승계할 수 있으나, 그 이외의 경우에는 재건축아파트를 경락받아도 조합원의 지위를 승계할 수 없고, 조합은 경락인이 취득한 아파트에 대하여 현금청산을 한다.

한편, 매매의 경우 매수인이 자신 명의로 소유권이전등기를 경료해야만 부동산의 소유권을 취득하지만, 경매의 경우에는 경락인이 경락잔금을 납입하면 곧바로 부동산의 소유권을 취득하는 것이다.

결론적으로, 甲은 투기과열지구로 지정된 서울 소재 재건축아파트를 경락받고 잔금을 지급한 날 재건축아파트의 소유권을 취득하는데, 재건축조합은 2003. 12. 30. 조합설립인가를 득하였고, 조합원 乙은 2003. 12. 30. 경매대상물인 아파트의 소유권을 취득하였으므로, 경락인 甲은 乙의 조합원 지위를 승계할 수 있다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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