재개발 부동산 투자의 매력

김태석 변호사

서대문구 가좌(가재울), 노원구 상계, 마포구 아현, 강북구 미아, 동작구 노량진, 영등포구 신길, 관악구 신림, 동대문 전농·답십리, 금천구 시흥. 서울에서 종래 개발에서 소외됐던 지역들이지만 최근 실수요자 및 투자자들의 관심을 끌고 있다. 뉴타운지구로 지정되었기 때문이다. 이들 지역은 부동산 가격이 꾸준히 오르고 있다. 재개발사업구역 안에 있는 부동산을 취득하는 것이 곧 아파트 분양권을 확보하는 것이라는 기대감 때문이다. 5천만원 내지 2억원을 투자하여 아파트 분양권을 받을 수 있다면 내 집 마련의 꿈은 실현되는 것이다. 이로 인해 서울 뉴타운 지구 안에 있는 경매부동산은 감정평가금액의 120% 이상으로 매각되고 있다. 매매, 증여, 상속, 경매 등의 방법으로 뉴타운지구 중 주택재개발사업구역 안에 있는 토지 또는 건물을 취득하는 경우 양수인이 조합원의 지위 및 아파트 분양권을 취득할 수 있을까. 첫째로, 조합원의 지위를 취득할 수 있는지 보자. 조합원의 지위가 있는 사람은 아파트 분양권을 취득할 수 있다. 조합원의 지위는 아파트 분양권의 전제이기 때문이다. 주택재개발사업에 있어서는 사업구역 안에 있는 토지 또는 건축물(무허가건물 포함)의 소유자는 조합설립에 동의했는지 여부와는 무관하게 당연히 조합원이 된다. 주택재개발조합의 조합원은 언제든지 자신이 소유하는 토지 또는 건축물을 양도할 수 있다. 토지 또는 건축물을 양수한 사람은 조합원의 자격을 취득한다. 한편, 관리처분인가 고시가 있는 경우 조합원의 권리는 종전 토지 또는 건축물에 대한 소유권에서 아파트 분양권으로 전환된다. 관리처분인가 고시 후 종전 조합원의 권리를 양수한 경우에는 아파트 분양권 또는 청산받을 권리를 양수한 것이 된다. 따라서 양수한 부동산이 주택재개발사업구역 안에 있는 경우 양수인은 언제든지 조합원의 지위를 취득할 수 있다. 둘째로, 아파트 분양권을 취득할 수 있는지 보자. 조합원은 분양대상 조합원(아파트 분양권을 가지고 있는 조합원)과 청산대상 조합원(분양권이 없고, 조합으로부터 종전의 토지 또는 건축물의 평가금액만을 지급받는 조합원)으로 나뉜다. 조합원이 ①분양신청을 하지 아니한 경우, ②분양신청을 철회한 경우, ③관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 경우(종전의 토지 또는 건축물의 평가금액이 지나치게 적은 경우 등)에 청산대상 조합원이 된다. 양도인이 청산조합원인 경우 양수인도 역시 청산조합원이 된다. 따라서, 부동산의 양수 이전에 양수인은 부동산을 양수함으로써 자신이 분양대상 조합원이 되는지 아니면 청산대상 조합원이 되는지 확인해야 한다. 현재 시점에서 부동산을 매수하거나, 경매부동산을 경락 받더라도 분양권을 취득할 수 있다면 투자가치가 있는 것이고, 투자수익은 발생한다. 따라서, 실수요자 또는 투자자의 입장에서 주택재개발사업구역 또는 예정구역 안에 있는 부동산에 대한 관심을 계속 갖는 것이 필요하다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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