일본의 인구 밀도가 중국보다 크지만 용적률이 작은 2층 건축이 유행되고 중국인들은 모두 아파트에만 거주
4월 9일 중국 인민망에 따르면 2016년 일본인구 밀도가 348.3명/ km²에 달하고 중국에서는 매km² 인구가 146명도 안됐다. 비록 일본의 인구 밀도가 근 중국의 3배에 접근하지만 사람들은 여전히 일본이 가지각색의 2층 건축물을 소지한 것을 발견하게 된다. 그중에는 화식의 옛거주주택, 미국식 대형 주택이 있으며 설계감이 매우 강한 별장, 전체 철강구조의 유리가옥도 있다. 이러한 건물들은 용적률이 작고 보급률도 매우 높다. 그러면 무엇때문에 일본의 인구 밀도가 중국보다 크지만 용적률이 작은 2층 건축이 유행되고 중국인들은 모두 아파트에만 거주하게 됐는가?
하나의 양호한 거주 단지는 고층주택 용적률이 5를 초과하지 말아야 하며 다층 주택이 3개를 초과하지 말아야 하고 녹지률도 30%보다 낮아서는 안된다. 그러나 토지 원가 제한을 받아 모든 프로젝트가 모두 이렇게 할 수 없다. 일반적으로 용적률이 낮을 수록 주민 쾌적감이 높고 반대의 경우에는 쾌적감이 낮다.
일본 건축 기준법(建築基準法)은 토지의 건축면적(建ぺい率)과 용적률(容積率)에 대해 모두 명확하게 규정했다. 60%의 건축면적과 150%의 용적률로 고려하면 일반 주택들이 모두 이러한 2층 건축으로 형성된다.(사진)
일본의 토지 사유제가 근본원인이다. 이 제도는 토지를 개인 재산의 일부분으로 취급한다. 토지가 공유로 되면 여러 사람들은 자기의 토지가 없고 기존의 주택 가옥을 구입 혹은 임대할 수 밖에 없고 정부가 토지의 실제 소유자로서 집중 거주 방식을 선택하는 것이 관리에도 편하다. 일본 교외구역의 교통 및 부대시설의 편리성도 일본의 철도 교통을 매우 발달하게 했다.
소도시는 모두 기차역을 중심으로 기차를 타는 것이 지하철보다 더 편리하며 일본 주변의 위성도시에서 도쿄역에 도달하는 것이 근근히 30분 걸린다. 그러므로 일본에서는 중국처럼 거대한 도시와 농촌간 격차가 출현하지 않으며 사람들도 모두 대도시 중심구역에 집중하여 살 필요도 없다. 그리고 도시 주변의 광활한 토지에 더욱 잘 거주할 수 있다.
유지비용, 주택을 산후 한번 고생으로 영원히 편안해 지는 것이 아니다. 매달 매년 보수 관리용도 주택 구입전에 고려할 문제이다. 한 조사 보고에 따르면 같은 금액 7천만엔으로 구입한 아파트와 한 가구가 건설한 30년간 보수 비용을 통계했는데 아파트 구입후 지급해야 할 비용으로 각기 아파트 단지 관리비, 주차장 임대금, 보수 기금, 부동산세 이 몇가지만해도 30년후 합계 금액이 1900만엔에 달하는 반면 한 가구의 개인 주택이 자기의 토지에 위치한 원인으로 주차장 비용도 우선 덜고 그 다음 아파트 관리비도 필요없다. (그 대가로 일체는 자기 손으로 해야 함)그리고 부동산세를 합치면 30년간 근근히 880만 엔이 수요된다.
거주습관을 보면 일본인은 자고로 단독주택(이점은 중국도 같다)에 거주했으며 일본인은 소형 건축 가옥을 이치노헤 켄(一户建)이라고 부른다. 현재 짓는 가옥들은 대체로 2내지 3층을 위주로 일반적으로 우선 토지를 사고 그 다음 다시 건축회사를 찾아 가옥 모델을 설계하고 착공하며 건축회사 자기가 비교적 큰 땅을 구입하고 몇채 가옥을 지은후 단독으로 판매하기도 한다.
많은 일본인 의식에는 아파트 거주자는 독신 혹은 안정되지 않은 임시책이다. 이러한 견해는 소도시와 대도시 교외에서 특히 선명하다.
가치 보장, 마찬가지 가격으로 구입한 아파트와 이치노헤 켄의 경우 마찬가지로 30년 후의 아파트 자산 가치는 원래 가치의 30%이지만 이치노헤 켄은 원래 가치의 60%에 달한다. 그리고 이치노헤 켄의 토지는 완전히 집 주인의 소유인데 많은 사람들이 주목하는 것은 토지의 가치 보장성으로 이후 적어도 토지를 팔수 있다. 그러나 아파트의 경우에는 거주자들이 토지를 나누게 되므로 만일 대형 고층 건축일 경우 매호마다 나누면 근근히 몇 제곱미터뿐으로 자기가 단독으로 자기에게 속한 토지를 팔수 없다.
이에 비해 중국을 보면 중국의 도시 개발 모식이 농경지 밑선에 농촌 주택토지에서의 단독주택(용적율이 낮은 2, 3층 단독 주택)에 거주하는 습관을 포기했다. 그리고 지난 10여년의 중공업화 파도속에서 중국의 농민들이 인류 역사상 최대규모의 화석 연료와 광석 자원 채굴로 수억세트의 200이상 주택을 고정시켜 글로벌 유사이래 최대 규모의 강철 콘크리트 주택군체를 구축했다.
2016년 중국 도시화률이 56%에 도시건설구역 면적은 5만km²로 농촌 주민거주지 16만km²의 1/3에 달했다. 중국 대도시들은 대량의 예비 구역을 남기고 기능구역도 매우 집중됐으며 이에 따라 용적률이 높은 토지양도금도 제고됐다. 중국의 도시 주민들은 도시에서 자기의 토지로 소형 빌딩을 건설할 수 없고 개발업체도 도시에서 낮은 용적률에 밀도 제고의 주택구를 개발할 수 없어 원천적으로 낮은 용적률의 주택 출현가능성을 감소시켰다.
2016年，日本人口的密度为348.3人/平方公里，中国每平方公里不到146个人。 虽然日本的人口密度接近中国的3倍，我们依旧可以看到日本拥有各色各样的一户二层以上建筑, 其中有和式旧居, 有美式大宅, 设计很带感的别墅, 全钢结构的玻璃房...不仅容积率小，普及率也很高。为什么日本的人口密度大于中国，却流行容积率小的二层建筑？而中国人却只能住在公寓呢？
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。一般来说，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
根据日本的建筑基准法（建築基準法），地皮的建筑面积（建ぺい率）和容积率（容積率）都有明确规定。以60%的建筑面积和150%的容积率来考虑的话，如图，一般住宅都会变成这样的2层建筑。
日本的土地私有制是根本原因。 它将土地变成个人财产的一部分。当土地变为公有，大家没有自己的土地，就只能选择购买/租赁现成住房，而政府作为土地的实际所有者，选择集中住宿的方式亦可便于管理。
日本郊区的交通及配套设施的便捷也让日本的铁路交通极其发达。 小镇基本都以车站为中心，坐火车比地铁更方便，从日本周边的卫星城市抵达东京站只需要30分钟。因此在日本不会出现像国内如此大的城乡差距，人们也没有必要都集中在大城市中心区域生活，从而更好地利用城市周边广阔的土地居住。
维持费用。买了房子后不是一劳永逸的，每月每年的维持管理费用也是在买房前需要考虑的。看过一份调查报告，对同样金额7000万日元买入的公寓和一户建的30年间的维持费用做过统计，买入公寓后需要支付的费用分别有物业费、停车场租金、修缮基金、房产税这几项，30年的合计金额是1900万，而一户建由于是自己的地皮，停车场费用先是省了，然后不需要物业费用（代价是一切需要自己动手），加上房产税，30年间只需要880万日元。
居住习惯。日本人自古以来就是独门独户（这点中国也一样），日本管小楼房叫一户建，现在新盖的基本以2到3层为主，一般是先买地皮，然后找建筑公司设计房型、开工，也有建筑公司自己购入比较大的一片地皮，盖好几栋小楼后，单独出售的。在很多日本人的意识里，住公寓只是在单身，或者没有安定下来时的临时办法，这种想法在小城市和大城市近郊尤其明显。
保值价值。同样价格购入的公寓和一户建，同样住30年后公寓的资产价值只有原价的30%，而一户建则还有原价的60%，而且一户建的土地完全归房主所有，很多人看重的是地皮的保值性，以后至少可以把地皮卖掉；公寓的话，因为是住户分摊地皮，如果是大型的高层建筑的话，分摊到每户的也许只有几平米，也无法自己单独把属于自己的地皮卖掉。
反观中国，我国的城市开发模式具有耕地红线，放弃了农村宅基地独门独户（容积率低的二三层独栋）居住习惯，在过去十余年的重工业化浪潮中，中国的农民将人类历史上开采规模最大的化石燃料和矿石资源固化为数亿套200平以上的独栋，造就了全球有史以来规模最大的钢筋水泥独栋群。
2016年，中国城镇化率56%，而城镇建成区面积是5万平方公里，是农村居民点16万平方公里的1/3。中国大城市留下大片预留区，功能区也非常集中，而容积率高的土地出让金也随之而高。中国的城市居民无法在城市中自持土地自建小楼，开发商也不可能在城市中开发超低容积率加高密度的住宅区，从源头减少了出现低容积率住宅的可能性。
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