19. 매각허가결정 법원은 이해관계인의 이의가 없다고 인정되고 그 밖에 직권으로 매각을 불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 결정을 한다. (입찰 후 1주일 내)매각허가 결정을 선고하는 데 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 공고하여야 하나, 이해관계인에게 송달할 필요는 없다. (법 제128조 제2항)
18. 매각불허가결정 1. 매각불허가결정을 할 경우 (1) 이의신청이 정당하다고 인정한 때법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 아니한다. (법 제123조 제1항) (2) 민사집행법 제121조 제1호 내지 제7호에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각불허가 결정을 하여야 한다. (법 제123조 제2항 본문, 판례 2001. 7. 16. 대판 2001마 1226)
17. 매각불허가 사유 1. 매각허가 결정기일에 출석한 이해관계인의 매각불허가에 대한 이의가 정당하다고 인정된 경우 2. 여러 개의 부동산을 동시에 매각한 경우, 각 1개의 부동산의 매각대금만으로도 경매집행비용과 각 채권자의 채권변제가 충분할 때 3. 입찰 후 천재지변 및 기타 사유로 최고가매수인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 경우 4. 경매절차의 진행이 정지되어 이로 인해 매각기일과 매각결정기일 사이에 오랜 기간이 경과되어 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우
16. 매각허부에 대한 이의사유 1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때 2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때; 매각부동산의 취득자격이 없는 자(1) 재매각에 있어서의 전 매수인(2) 집행관과 감정인 및 그 가족(3) 매각부동산의 채무자; 매각부동산의 채무자와 소유자가 다른 경우 소유자는 부동산매수 가능(4) 농지취득자격증명을 받지 아니한 자 3. 최고가매수신고인이나 그 대리인이 타인의 매수신청을 방해한 자 일 때 4. 법률상 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을 변경하였을 때 5. 입찰기일의 공고가 법률의 규정에 위반한 때, 공고사항의 누락이나 기재된 사항 중 중대한 오류가 있을 경우 6. 최저매각가격의 결정, 일괄입찰의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있을 때 7. 경매종결 시간의 규정을 위반한 때 8. 매수신청인이 보증금을 납부하지 않았으나 집행관이 이를 최고가매수인으로 결정한 때
15. 개 찰 개찰이 시작되면 집행관은 사건번호 순서대로 응찰자를 법대로 호명한 후 최고가매수인을 결정하게 된다. 최고가매수인으로 결정된 매수인은 입찰조서에 서명ㆍ날인 후 영수증을 교부받고 최고가매수인 외의 사람들은 수취증을 제출하고 보증금봉투를 반환받는다. 최고가매수인 다음으로 높게 매수신고한 매수신고 가액이 최고가매수신고가액에서 보증금을 공제한 금액보다 많으면 (매각 결정금액의 90%에 해당하는 금액) 입찰자는 차순위매수신고를 할 수 있다. 차순위매수신고인은 매각대금을 납부하지 아니한 경우와 최고가매수인이 매각허가를 받지 못한 경우에 차순위신고인은 매각허가를 거쳐 매각대금을 납부하여 소유권을 취득할 수 있다. 이 때 차순위신고인도 매각대금을 납부하지 못하면 재매각기일 3일 전까지 재매각 절차비용과 연체이자를 먼저 납부한 사람이 경매 부동산 소유권을 취득할 수 있다. 차순위 매수신고인 결정 최고가(차순위) 매수신고인 증명신청 사 건 ; 2006타경 1234 부동산 강제(임의)경매 위 사건에 관하여 최고가(차순위) 매수신고인임을 증명하여 주시기 바랍니다. 2007. . . 신청인 (날인 또는 서명) 최고가(차순위) 매수신고인 증명 위 사실을 증명합니다. 20
14. 주의사항 1. 입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하십시오. 다만, 일괄매각시에는 1매의 용지를 사용하십시오.2. 한 사건에서 입찰물건이 여러 개 있고, 그 물건들이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 적으십시오.3. 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 이름란에 법인의 병칭과 대표자의 지위 및 이름을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 적고, 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인의 등기부 등, 초본)를 제출하여야 합니다.4. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점 소재지를 기재하시고, 신분확인상 필요하오니 주민등록증을 꼭 가지고 오십시오.5. 금액의 기재는 수정할 수 없으므로 입찰가액란의 기재를 수정할 필요가 있는 때에는 새 용지를 사용하십시오.6. 대리인이 입찰하는 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장과 인감증명을 제출하십시오.7. 위임장, 인감증명 및 자격증명서는 이 입찰표에 첨부하십시오.8. 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.9. 공동으로 입찰하는 경우에는 공동입찰신고서를 입찰료와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는 “별첨 공동 입찰자목
13. 입찰표 작성 요령 1. 입찰표는 물건마다 별도 용지를 사용하여야 하며, 일괄입찰에서는 1개의 용지를 사용하되 여러 개의 물건이 있는 경우에는 물건번호를 기재한다. 2. 입찰가액은 최저입찰가격 이상이어야 하고, 입찰보증금은 새매각에는 10분의 1에 해당하는 보증금액을 기재하고, 보증금 20%(2할)는 보증금란에 20%로 기재하고, 보증금이 30%(3할)일 경우에는 10분의 3에 해당하는 금액을 기재한다. 금액은 수정해서는 안된다. 수정할 필요가 있을 때에는 새 용지를 사용한다. 3. 입찰보증금 봉투앞면에 사건번호, 물건번호(공고에 물건번호가 있는 것), 제출자 성명을 기재하고, 공동입찰의 경우에는 모두자의 성명만 기재하고 그 외 인원수를 기재한다.공동입찰의 경우 성명란에는 입찰봉투를 투입하기 전에 대봉투에 공동입찰자 성명을 기재하고, 신분증을 확인하기 때문에 공동입찰자의 성명을 모두 기재하여야 하며, 각 지분별로 기재하여야 한다. 4. 개찰 및 최고가매수인 결정 (1) 입찰사건과 유찰사건을 분리하여 사건번호별로 사건기록을 함께 파일에 꽂아 정리하여 정리가 끝나면 입찰자가 있는 사건(진행)과 입찰자가 없는 사건(유찰)을 분리하여 입찰자가 없는 사건은 입찰
12. 입찰실행 1. 목록진행 확인 입찰시간에 법정 앞에 입찰공고가 붙어 있는데, 변경, 연기, 취하, 취소 여부를 확인하여야 한다. 2. 기록열람 입찰 1시간 전에 사건 기록을 열람할 수 있다. 감정평가서, 권리신고 및 배당요구서, 이해관계인 표, 우편송달 보고서 등을 열람하여 선순위전세권자의 배당요구 철회 등을 확인하여야 한다. 3. 입찰표 작성 입찰법정 집행관에게 입찰표대봉투, 소봉투, 입찰표 등을 교부받아 입찰표를 작성하여 소봉투에는 보증금을 넣고, 대봉투에는 입찰표를 넣어 집행관에게 접수하면 집행관은 본인 확인을 하고, 수취증을 떼고 봉투만 입찰표 투함에 투함한다.(수취증은 잘 보관하였다가 개찰시 입찰에 최고가매수인이 되지 못하면 수취증을 주고 보증금 봉투를 반환받는다.)
11. 입찰참가시 준비해야 할 것 처음 입찰하는 사람은 입찰보증금만 가지고 가는 경우가 많습니다. 입찰시 필수적으로 준비해야 할 것은 다음과 같습니다. <준비물> 1. 입찰자의 신분증 2. 입찰자의 도장 3. 대리인인 경우 위임장 (임감증명 첨부) 4. 법인인 경우 법인임감증명, 법인등기부등본 (법인 위임장) 5. 입찰보증금 @ 매각 최저금액의 10%를 입찰보증금으로 준비해야 합니다.최고가매수인이 되더라도 최저매각대금의 10%가 안 되면 낙찰이 취소됩니다. 재매각시에는 최저매각의 20% 또는 30%의 보증금을 준비해야 합니다. [입찰표의 기재사항에 따른 처리기준] 번호 불비사항 처리기준 1 입찰가액의 기재를 정정한 경우 정정인 날인 여부를 불문하고 개찰에서 제외. 2 입찰가약의 기재가 불명료한 경우 (예:5와 8의, 7과9, 0과6등) 개찰에서 제외. 다만 보증금액의 기재가 명확하고 그에 따라 입찰가액을 특정할 수 있을때에는 개찰에 포함. 3 매수신고지 본인 또는 대리인의 주소나 성명이 위임장 기재와 다른 경우 성명이 다른 경우에는 개찰에서 제외 4 매수신고자 본인의 인감증명서상의 인영과 위임장상의 인영이 상이한 경우 개찰에서 제외. 다만 부부 등
10. 주민등록법 A. 주민등록표 열람 자격 주민등록법 제18조 (열람 또는 등ㆍ초본의 교부) 1. 주민등록표를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 받고자 하는 자는 행자부령으로 정하는 수수료를 첨부하여 이를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청할 수 있다. 2. 제1항의 규정에 의한 주민등록표의 열람 또는 등ㆍ초본의 교부신청은 본인 또는 세대원이 할 수 있으며, 대리신청하는 경우에는 본인 또는 세대원의 위임이 있어야 한다.다만, 다음 각호의 경우에는 그러하지 아니하다.(1) 공무상 필요한 경우(2) 관계법령에 의한 소송, 비송사건, 경매목적 수행상 필요한 경우, 기타 대통령령으로 정하는 경우 * 공무상 필요한 경우 및 대통령령으로 정하는 경우(주민등록법 시행령 제43조)3. 법 제18조 제2항 제1호에서 공무상 필요한 경우라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.(1) 국가 또는 지방자치단체가 문서로 신청하는 경우(2) 수사상 긴급히 필요하여 관계공무원이 신청하는 경우 B. 2001 개정 주민등록법 개정 주민등록법 시행령 2001. 7. 18. 시행 *주민등록법시행령 중 개정령(대통령령 제17039호) 1. 주민등록이 말소된 자는 종전에는 말소지에서 재등록신고를 하도록
9. 응찰 전 열람해야 할 서류 서류명 확인사항 발급처 토지이용계획확인원 도시계획저촉여부, 건축허가구분여부, 용도지역ㆍ지구등 확인, 개발제한구역여부 확인 시ㆍ군ㆍ구청 환지예정지증명원 환지확정 후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경된 지번ㆍ지목ㆍ면적 확인 시행청 등기부등본 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ각종권리관계 확인 등기소 토지대장 공부상권리관계, 지목ㆍ지번ㆍ면적 등 확인 시ㆍ군ㆍ구청 임야대장 공부상권리관계, 지목ㆍ지번ㆍ면적 등 확인 시ㆍ군ㆍ구청 주민등록 열람 물건 소재지 건물의 전입세대 전부 열람 관할 동사무소 < Copyrights ⓒ IBN & ibnnews.net, 무단 전재 및 재배포 금지 >
7. 배당요구 종기 결정 및 공고 고지 경매의 준비가 최저매각가격 등으로 완료되면 경매법원은 배당요구 종기일부터 1월 안의 날로 매각기일을 지정 공고하고, 이해관계인에게 이를 통지하여야 한다. 매각기일을 공고함에서 최저매각가격, 매각방법, 매각조건 등 일정한 사항을 기재하여야 한다. (1) 배당요구의 종기 결정 민사집행법은 배당요구 종기를 첫 매각기일 전으로 앞당겨 경매절차의 안정과 활성화를 꾀하였다. 구 민사소송법은 매각결정 기일(경락허가 기일)까지 채권자들의 배당요구를 허용하여 대항력 있는 임차인이 입찰에 참가하여 최고가 매수인이 되지 못하면 배당철회로 낙찰 불허가 되어 다시 입찰을 진행해야 하는 것을, 민사집행법에서는 배당요구 종기는 특별한 사정이 없는 한 첫 매각기일 이전으로 정한다. 권리신고 겸 배당요구신청 사건번호 타경 부동산 강제(임의)경매 채권자 양광소 채뮤저 이봉준 소유자 이맹자 본인은 이 사건 경매절차에서 임대보증금을 우선변제 받기 위하여 아래와 같이 권리신고 겸 배당요구를 하오니 매각대금에서 우선배당을 하여 주시기 바랍니다. 아 래 1. 계약일 : 2004. 1. 20. 2. 계약당사자 ; 임대인(소유자) 임차인 3. 임대차기간 ; .
6. 가압류권자의 경매절차상 지위 (1) 가압류권자는 이해관계인이 아니다. 가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산이 가능한 채권에 관하여 강제집행을 할 수 있을 때까지 그 집행을 보전하기 위해 미리 채무자의 재산을 압류하여 그 처분이나 환가를 금지하는 보전처분의 하나이며, 가압류권자는 바로 경매신청을 할 수 없고, 피보전권리의 집행권원 (판결, 화해조서, 지급명령, 확정판결 정본, 이행권고 결정정본) 등을 받아야만 경매신청을 할 수 있으며, 가압류권자는 이해관계인이 될 수 없으며, 법원에서는 매각기일 통지 등을 하지 않고, 배당기일에만 통지한다. 경매기입등기 후 가압류권자는 별도 배당 신청을 하여야 한다. 가압류권자에게는 집행법원에서 배당금약을 공탁(집행공탁)하고, 경매기입등기 전에 설정된 가압류권자는 따로 배당신청을 하지 않더라도 등기부 등본 상에 기재된 가압류대로 배당요구 신청을 한 것과 동일하게 취급하나, 경매기입 등기 후에 설정된 가압류권자는 경매신청인에게 대항할 수 없고, 집행법원에서는 배당요구 사실을 확인하기 어려우므로, 등기부등본을 첨부하여 일반 채권자와 같이 배당요구 종기까기 배당요구를 하지 않으며 배당에서 제외된다. < Copyright
5.중대한 하자와 중대한 하자가 아닌 경우 (1) 중대한 하자 ① 토지와 건물의 최선순위 근저당 설정일자가 서로 다름에도 이를 구분하지 않은 경우 (대법 99마 5148 판례) ② 선순위 근저당권보다 주민등록 전입신고가 앞선 일자로 되어있는데도 임차인에 대한 기재를 임대차 동사무소에 확인되지 않은 것으로 기재된 경우에도 중대한 하자라 볼 수 있다. (95마 1197) (2) 중대한 하자가 아닌 경우 ① 매각기일 후에 경료된 예고등기를 경매법원에 신고하였으나 매각물건 명세서에 기재를 누락한 경우 (대법 20마 6340 결정) ② 최선순위 근저당보다 먼저 대항력을 갖추었으나 임차인과 그 부동산 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 기재하지 않은 경우 (98마 4498) <잉여 없는 경매의 매수신청> 매수신청 사 건 : 2005타경 12345호 부동산 강제경매 채권자 채무자 위 사건에 관하여 채권자는 2003년 월 일 귀원으로부터 잉여의 가망이 없다는 통지를 받고, 우선채권총액을 넘는 매수청구금약을 다음과 같이 정하고, 그 금액에 응하는 입찰신고인이 없을 때에는 그 가격으로 매수할 것을 신청하고 보증으로 금 원에 해당하는 현금을 공탁합니다. - 다 음 -
4. 잉여 없는 경우 경매취소 (1) 최저매각가격 결정시부터 매각결정일 종료시까지 우선채권의 총액이 최저매각가격을 상회하는 경우에는 민사집행법 제102조가 성립된다. 집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 우선 부담 절차비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정할 때에는 압류채권자에 통지하여 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수한 자가 없을 경우에는 압류채권자가 충분한 보증을 제공하고 매수할 것을 통지하고 압류채권자가 보증을 제공하지 않으면 매각절차를 취소하여야 한다. <남을 가망이 없다는 통지서> 00 지방법원 통지서 귀하 사 건 20 타경 부동산 강제(임의)경매 채권자 채무자 소유자 이 사건 경매절차에 있어서 별지 기재 부동산에 대한 최저매각가격 금 원으로는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담금 원(근저당권, 임대차보증금 등)과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정되므로 민사집행법 제102조 제1항(제268조)에 의하여 통지합니다. 따라서 이 사건 경매절차를 계속하여 진행하기 위해서 채권자는 이 통지를 받은 날로부터 1주일 이내에 채권자의 채권에 우선하는 모든 부담금 및 절차비용을 변제하고