올 하반기부터 서울 재건축·재개발사업지들의 이주가 본격화될 예정이어서 또다시 전세시장이 불안할 것이란 지적이 나오고 있다.

특히 이주 예정 사업장의 상당수가 소액 세입자들이 거주하는 만큼 서울 외곽이나 경기·인천으로 쫓겨나는 소위 '전세유민'이 대거 양산될 것으로 보인다. 주택공급 물량이 극히 제한적인 상황에서 재건축·재개발에 따른 이들 전세유민이 '2차 전세난'의 뇌관이 될 수 있다는 우려마저 나온다.

　29일 관련업계에 따르면 올 하반기부터 내년 상반기에 이주가 예정된 서울시내 재건축아파트는 9개 단지에 총 1만200여가구에 달한다. 재개발의 경우 건립 예정 가구수가 500가구 이상 되는 대규모 사업장 가운데 현재 이주 중이거나 올해와 내년 사이 이주를 계획한 사업장만 19곳에 달한다.

2008년 금융위기후 부동산 경기침체와 각종 소송, 용적률 상향조정 추진 등으로 사업이 지연되면서 사업시행인가 후 단계의 사업장들이 적체돼 이주시기가 일시에 몰린 것으로 분석된다.

　이처럼 동시에 수백가구, 수천가구의 전세이주민이 쏟아져나온다면 안정을 되찾아가는 전세시장이 다시 한번 들썩일 수 있다는 지적이다. 특히 이주시기가 임박한 500가구 이상의 대규모 재건축단지가 대부분 강남·서초·송파 등 강남3구에 집중돼 있어 문제의 심각성이 더하다.

부동산시장의 바로미터 역할을 하는 강남 전세시세가 오르면 2차 전세난의 견인차 역할을 할 가능성이 어느 지역보다 크기 때문이다.

　강남3구 재건축사업장의 올해 이주 예정수요는 약 9000가구. 계획상 대치동 청실1·2차 1378가구와 신반포 한신1차 790가구가 6월부터 이주할 예정이다.

이어 6600가구 규모의 매머드급 재건축단지인 송파구 가락시영1·2차도 빠르면 하반기부터 이주를 시작할 계획이다. 다만 가락시영의 경우 서울시의 용도상향 승인이 지연되면 이주시기가 다소 늦춰질 수 있다.

　반면 올해 강남3구 신규입주 물량은 7000여가구로 이주수요에 비해 2000가구나 적다. 전셋값을 감안하면 이들 입주물량 가운데 현재 전·월세로 거주하는 세입자들이 이주할 수 있는 물량은 10~20%에 불과할 것이란 분석이다. 때문에 이주수요를 적절히 분산하지 않으면 2차 전세난의 화약고 역할을 할 가능성이 높다고 전문가들은 지적했다.

　공급물량이 이주수요에 비해 제한적이어서 재건축·재개발에 따른 전세유민들의 이주지역은 상당히 큰 스펙트럼을 그리게 될 것으로 보인다. 특히 가락시영아파트와 같이 소액 전세가구 비중이 높은 경우 같은 지역 이사가 어려워 수도권 외곽으로 떠나는 '서울 엑소더스' 행렬이 줄을 잇을 것으로 보인다.

실제 가락시영2차아파트 전용 50㎡ 전셋값은 8000만~9000만원선이다. 반면 인근 방 2칸짜리 다세대주택을 구하려 해도 전세금이 1억5000만~1억7000만원이다. 그나마 비슷한 가격대의 전세아파트를 찾으려면 성남시 이하로 옮겨야 한다. 가락시장과 가까운 성남시 수정구 신흥동 신흥주공아파트의 경우 전용 61㎡ 전세가격이 1억2500만원 정도다.

　더욱 문제가 심각한 것은 전셋값 폭등으로 세입자뿐 아니라 집주인까지 전세유민으로 전락할 위기에 처할 수 있다는 것이다. 가락시영의 경우 이주비 책정 금액이 가구당 평균 1억2000만원 정도로 조합원마저 1억원 이상 대출을 얻지 않고는 인근에서 전세를 구할 수 없는 상황이다.

　국내 최대 규모 재건축 단지인 개포지구가 지난 23일 재건축 승인을 받으면서 재건축·재개발로 인한 전세난이 장기화될 수 있다는 지적도 나온다.

개포지구는 재건축사업 추진 속도가 비교적 빠른 개포주공 1~4단지를 포함해 총 32개 단지 2만8000여가구로 빠르면 내년 말부터 이주수요가 순차적으로 나오게 돼 지속적인 전셋값 상승 압력으로 작용할 가능성이 높다고 전문가들은 내다봤다.