미국 국적의 외국인 A씨는 서울 강남구 삼성동 소재 아파트를 임대차보증금 60,000,000만원에 임차하여 8. 1.부터 거주하였고, 9. 1.경 출입국관리법에 따라 위 아파트로 거주지변경신고를 마쳤습니다. 또한 10. 1.경에는 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 이후 아파트의 근저당권자가 경매신청을 하여 아파트가 경매에 넘어간 경우 A씨는 어떻게 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요?

출입국관리법상 외국인은 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하는 경우 입국한 날부터 90일 이내에 체류지를 관할하는 지방출입국 외국인관서의 장에게 국내체류지 등 외국인등록을 하여야 하고, 체류지를 변경한 때에는 14일 이내에 변경신고를 하여야 하며, 위와 같은 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하도록 규정되어 있습니다.

이는 외국인에게도 주택임대차보호법에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여한다는 점에서 직접적인 실효성을 갖는다고 할 수 있습니다.

대법원은 출입국관리법상 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 이유에 대하여, 외국인이 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없다고 하더라도 내국인과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 그 취지가 있다고 밝혔습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 외국인, 재외국민 등이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 

따라서 미국인 A씨가 출입국관리법에 따른 체류지 변경신고를 마치고 확정일자까지 받았다면, 이는 내국인이 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도 및 주민등록을 마친 후 확정일자를 갖춘 것과 마찬가지의 대항력을 구비하게 됩니다.   

그리하여 A씨는 위 주택이 경매되어 제3자에게 경락되더라도 다른 채권자들보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 수 있습니다. A씨는 해당 법원에 배당요구종기일 이내에 임대차계약서 사본과 외국인등록증, 배당요구신청서 등을 첨부하여 배당요구를 신청하여야 합니다.