한국거주 외국인 A씨는 4년째 보증금 1,000만 원, 월세 10만 원에 집을 임대하고 있습니다. 그런데 영구임대 아파트에 들어갈 수 있는 기회를 갖게 된 A씨는 계약 후 1달 내, 늦어도 5개월 내에 입주를 마쳐야 하는 상황입니다. 그러나 그 기간 내에 새로 들어오는 임차임이 없을 경우 A씨는 어떻게 해야 할까요?

A씨의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 지금에까지 이른 것으로 보입니다. 임대차계약이 묵시적으로 갱신될 경우 임대차기간은 갱신 시점으로부터 2년이 되지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 임대인이 위 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약 해지의 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의 2).

따라서 A씨는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도 언제든지 임대차계약의 해지를 주장하여 나가겠다고 할 수 있고, 임대인은 계약해지 통고를 받은 후 3개월이 되면 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다. 이때 임대인이 보증금반환의무를 이행하지 않으면 보증금에 대한 지연이자가 발생하게 되는데, 임차인도 계속 거주를 한다면 월세 상당의 부당이득반환의무가 발생하게 된다는 점을 유의해야 합니다.

A씨가 영구임대 아파트에 입주해야 하는 시점이 계약 후 1달 내, 늦어도 5개월 내라면 속히 임대인에게 계약해지 통지를 해야 합니다. 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약은 종료되는 것이고, 새로운 임차인이 들어오는지 여부는 A씨와 아무런 상관이 없는 일입니다. 따라서 새로운 임차인이 들어오지 않더라도 임대인은 무조건 보증금을 반환하여야 합니다.

그럼에도 불구하고 임대인이 계약 만료 후 보증금을 반환하지 않는다면, 우선 소송을 제기하기 이전에 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 발송할 수 있습니다. 그런데 내용증명을 받았음에도 보증금 반환을 지체한다면 보증금반환청구 소송을 제기하여 보증금을 반환받으셔야 합니다.

A씨는 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소하고, 확정판결을 얻어 이를 집행권원으로 하여 임대인의 주택을 경매신청할 수 있습니다.

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김기윤 변호사

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