중국 부동산 거품, GDP중 부동산이 차지한 비율은 411%

7월 31일 중국 앙시망(央视网,CCTV) 보도에 따르면 사람들이 부동산 시장 거품을 말하게 되면 가장 먼저 떠올리는 것이 일본이다. 지난세기 80,90년대의 일본에서 수도 도쿄만해도 모든 부동산 자산을 합쳐 미국 하나를 살 수 있었다. 그 후의 일본 부동산 시장이 어떻게 됐는가? 경제는 또 어떻게 됐는가? 사람들이 보게 된 것은 번영이후의 20년 침체였다. 증시의 높은 수위의 ‘사지 절제’에 부동산시장의 높은 수위 보초였다.

중국인들은 일본의 몰락을 보고 이 점에서만은 일본을 따라 배우지 말아야 한다고 개탄하고 있다. 물론 중국도 경제 후퇴를 바라지 않는다.

그러나 오르기만하고 내릴줄 모르는 주택가격이 확실히 중국인들을 겁나하게 한다. 부동산 거품 목소리가 끊어지지 않고 있다. 중국의 현재 이 정도에 도달했는가?

일찍 2016년 중국 가정 총 자산중 부동산이 점한 비율이 75.5%에 달했다. 런저핑(任泽平) 경제학자가 발표한 부동산 분석 보고에 따르면 중국 부동산 총체적 시장 가치가GDP중 차지한 비율이 411%에 달했다.

이것은 근근히 2016년 숫자이다. 현재 전 중국 부동산 가치가 아직도 상승하고 있다. 만일 이 비율이 계속 설립되면 즉 부동산 가치가GDP중 411%를 차지하면 2017년 중국GDP가 13조 달러이고 미국은 19조 달러인 상황에서 중국의 부동산 총 가치가 적어도 52조 달러라는 것이다.

매우 거북한 숫자이다. 중국 대륙 각 지방의 주택을 전부 팔면 미국 하나를 사고도 남는다. 비록 이것은 종잇장에서의 숫자이지만 이것만으로도 많은 병적상태를 반영한다. 높은 집값이 빈부 격차를 조성하고 사회 불안정 요인을 증가하며 실체 경제에 영향을 주고 있다.

높은 집값이 매우 쉽게 거품 발생

거품을 말하면 길고도 긴 세계 역사중 우선 언급해야 할 것은 네덜란드 튤립이다. 진귀한 튤립은 당시 자동차 한 대를 살수 있었다. 만에서 하나의 튤립은 심지어 수도 암스테리담 교외의 별장도 살수 있었다.

부정할 수 없는 것은 당시 튤립은 투기조작이었다. 그 당시에는GDP와 같은 경제지표가 없었다. 그러나 가격으로 보면 네덜란드의 모든 튤립 생산량은 중국도 하나 살 정도였다. 

이러한 투기거래가 대중들에게 부러워 할수록 결핍한 듯한 느낌을 남겼다. 이것 역시 심리학중의 하나의 매우 중요한 원리였다. 네덜란드는 튤립재배에 적합하지 않았는데 바로 튤립의 귀족 기질이 매우 희귀할 정도로 최종 거품의 중심 상품으로 가격 과장과 투기거래가 진행됐다.

14억 인구로 사람이 가장 많은 국가인 중국에서 가장 결핍한 상품리스트에는 주택이 틀림없이 포함된다. 관광, 대학교 교육에 비해 ‘의식주행’이 가장 중요한 것이다.

음식물은 세상에서 가장 진귀하다. ‘사람은 철이고 밥은 강철’이라고 한다. 만일 중국에서 채소, 육류가격을 50g에 40,50위안, 500g에 500,600위안 정도로 부풀리면 사회가 불안정하지 않을리 없다. 의복도 투기거래 가능성이 별로 크지 않다. 옷 한 벌은 1년, 2년은 입을 수 있다. 비록 그다지 유행되지 않아도 별 관계없으며 음식을 먹지 않으면 죽는 것과 같은 정도는 아니다. 교통 도구 등도 투기 필요가 별로 크지 않다. 아무튼 정부가 공공교통을 발전시키기 때문이다.

그런데 거주 문제는 다르다. 새는 둥지를 좋아하고 사람은 집이 있어야 한다. 집은 체적이 크고 원가가 높다. 음식물에 비해 집은 생활중 수요가 가장 강력하다. 힘든 생활조건에서는 십여㎡, 20㎡ 되는 작은 주택에서4,5명이 살수 있다. 그러나 누구도 이런 고생을 좋아하지 않는다. 사육하는 동물도 장시간 장에 가두면 반란을 하게 된다. 사람은 더 말할것 없다. 누구나 자유롭고 널직한 공간을 소원한다. 비록 음식물의 수요 탄력이 주택보다 작다고 하지만 음식물의 선택 범위가 매우 크고 채소, 육류, 과일, 곡물 등 백여종 천여종이나 된다. 그런데 주택은 한가지뿐이다. 노천 텐트, 여행자동차, 3D프린트 주택 등으로 대체할수 없다.

그러므로 주택의 수요 탄력이 음식물에 비해 작다. 이 몇가지 때문에 주택이 가장 쉽게 투기 가능 상품으로 되는 것이다. 

만일 중국이 캐나다만큼 크고 영토가 광활하고 인구가 적어 인구가 1억도 안되면 많은 지방들에 주택을 지을 수 있어 주택에 대한 수요가 대량으로 낮아 질수 있다. 이것도 모종 정도에서 인구 고밀도 국가와 지구, 예를 들면, 일본, 홍콩, 중국 국내의 1선도시, 런던 등 지방들에서 집값이 높이 치솟는 원인으로 된다. 

그리고 중국 국내 부동산 총체량으로 미국을 하나 살수 있다’는 문제를 다시 보기로 한다. 중국의 주택 투기는 미국 가격이 아닌 중국 국내의 가격때문에 발생한다. 주택에 대한 중국인 열광때문에 가격 가치를 이처럼 높게 올리는데 이러한 중국 가격이 외국에서는 인정 받지 못한다. 결국 주택 가격은 본국의 정책, 시장 등 차원에서 설립된다. 

비록 주택이 물과 음식물 다음에 가는 신성한 존재이지만 외국은 세계범위에서 종합적이며 합리하게 가성비를 파악한다. 

중국에서 주택은 물리적 재료값에 그치지 않고 정부의 세금과 토지 값을 포함하며 주택 건축원가는 그중 작은 일부에 불과하다. 

최후에 간단하게 중국의 주택 가격에 거품이 얼마나 되는 가를 비교하기로 한다. 

국가의GDP중 부동산 비율의 경우, 글로벌 평균치는 260%인데 비해 중국은 411%로 150%나 더 높다. 이로 보아 중국 부동산 거품크기를 알수 있다. 중국의 부동산 거품은 국민의 선호도, 금융 발전정도, 주택 수요 등 여러 요인과 관련된다. 

너무 과분한 부동산 거품은 좋은 일이 아니다. 기타 국가들에서 이미 이 법칙을 검증했다. 부동산이 흥성하면 과학기술이 쇠퇴하고 부동산이 쇠퇴하면 과학기술이 번영한다. 만일 현재 중국 부동산 거품이 150%더 높아지고 이 숫자가 계속 발전되어 나가면 실체 경제, 과학기술 등등이 모두 지극히 거대한 충격을 받게 된다. 

说到楼市泡沫，大家想到的首先是日本。上个世纪八九十年代的日本，单单一个首都东京，所有房地产资产加在一起可以买下一个美国。之后的日本楼市怎样，经济怎样，我们看到的是繁荣之后的二十年萧条。股市高位“截肢”，楼市高位站岗。

国人看到日本的没落，就感慨不要再这点上学习日本，毕竟不希望经济倒退。

但只涨不跌的房价，确实让国人恐慌。楼市泡沫论的声音不绝于耳。中国目前到这个程度了吗？

早在2016年，中国家庭总资产中，房产占比就高达75.5%。根据经济学家任泽平发布的房地产分析报告显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%。

这还仅仅是2016年的数据，目前全国房价还在上涨。倘若这比例继续成立的话，即房产总值占GDP比例411%，2017年中国GDP是13万亿美元，美国是19万亿美元。换算过来，那就是中国的房地产总值将高达至少52万亿美元。

这不很尴尬么！卖掉大陆所有地区的房子，足足可买下一个美国。

虽说这只是纸面上的数据，但反应出很多病态，高房价造成了贫富差距，增添了社会动荡因素，影响了实体经济。

高房价就很容易产生泡沫！

说到泡沫，在长长历史中，首先想到的是荷兰郁金香。这个故事老生常谈，但依然有教育意义。名贵的郁金香，在当时可买下一辆汽车。万里挑一的郁金香，甚至可买下首都阿姆斯特丹郊区的一套别墅。

不可否认，当时的郁金香就是炒作，那时还没有GDP这样的核算指标。不过以价格来看，荷兰的所有郁金香产量，恐怕可买下中国吧。

这种炒作，给大众的感觉是——越羡慕什么，往往越缺什么。这也是心理学中的一个极其重要的原理。在荷兰，并不太适合栽种郁金香，也正因为郁金香的贵族气还有稀缺程度，最终炒到了泡沫的中央。

中国——14亿人，人最多的国家，最缺的肯定包括房子。相比旅游、娱乐、高等教育，“衣食住行”是最重要的。

食物是世间最珍贵的。“人是铁，饭是钢”。但如果中国把蔬菜、肉类炒作到四五十元一两，五六百元一斤的程度，那岂不是出乱子。衣服，也无太大可炒性，一件衣服可穿一两年，即使穿不时尚的衣服也无所谓，不至于像不吃食物那样，会死人。交通工具之类，也没多大炒作必要，毕竟政府要发展公共交通。

而“住”，鸟自爱巢人爱家。房子体量大成本高。与食物相比，房子算不上是生活中最强刚需。艰苦的生活，可以四五个人住在十几二十平米的小房子里。可谁愿意吃这个苦呢！就连养的动物，长时间把它关在笼子里，都会造反。更何况人呢？不都是向往自由，向往宽敞空间的啊！

虽说食物的需求弹性比住房要小，但食物的可选择面极广，蔬菜、肉类、水果、谷物等等有上百种上千种。而房子就一种，不可能让露天帐篷、旅行汽车、3D打印房之类来代替。这么一来，房子的需求弹性比食物要小了。基于这几点，房子成为最容易炒作的商品。

试问：如果中国像加拿大一样，地广人稀，人口不到1亿，许多地方都可盖住房，那对于房子的需求，得降温多少呢！这也从某种程度说明了高密度的国家和地区，诸如日本、香港、国内一线城市、伦敦等地方，房价居高不下的原因。

再回到刚刚“国内房地产总量买下美国”这个问题。房子的炒作，是基于国内的定价，这并不是美国的定价。国人对房子的偏好，可以把市值炒得如此之高，但并不代表外国人也认可这个价格。归根结底，房价是建立在本国的政策、市场等层面的。

尽管房子在某些地区，能成为仅次于白开水和食物一般的神圣存在。但老外会放之全球，综合考虑合理估值与性价比。

房子卖的已不是物理上的材料。还包括给政府的税费及地皮钱。一套房子的建造成本，只是其中的一小块……

最后，简单算算中国房价到底有多少泡沫吧！

房地产占国家的GDP总量，中国是411%，而全球平均是260%。中国已超出150%。由此可见中国房地产的泡沫有多大。这与一国人民偏好、金融发展程度、需求等诸多因素有关。

放之全球，太多的房地产泡沫，都不是好事！因为其他国家都应证过这个规律，房地产兴，科技衰；房地产衰，科技兴。若说目前国内房地产泡沫高了150%，若这个数据还将继续发展下去，那么实体经济、科技发展等等都将受到极大的冲击。

/央视网