데일리연합 (SNSJTV) 김민제기자 | 부동산 시장을 둘러싼 논쟁이 다시 뜨거워지고 있다. 정부가 올해 초 발표한 ‘초과 다주택자 보유세 중과정책을 두고 시장에서는 거래 감소와 공급 위축 우려가 제기되고 있지만, 다른 한편에서는 오히려 늦었지만 필요한 조치라는 평가도 나온다.
최근 국토교통부 잠정 집계에 따르면 2026년 2월 전국 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 약 18% 감소한 것으로 나타났다. 거래량 감소와 함께 시장 관망세가 확산되면서 전세 시장에서는 매물 부족 현상과 함께 가격 상승 압력이 나타나는 등 불안정한 움직임이 감지되고 있다.
건설업계에서는 정부의 연이은 규제 정책이 신규 공급 계획 수립에 부담으로 작용할 수 있다는 우려도 제기한다. 한 건설업계 관계자는 “규제 정책이 이어지면서 장기적인 공급 계획을 세우는 데 불확실성이 커지고 있다”고 말했다.
그러나 정책의 본질을 들여다보면 정부가 겨냥한 것은 단순한 거래 감소가 아니라 과도한 자산 집중 구조라는 분석이 많다. 이번 정책의 핵심은 다주택 보유에 대한 세금 부담을 강화해 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 주택 시장으로 구조를 재편하겠다는 데 있다.
정부는 ‘주택시장 안정화 및 서민 주거안정 강화에 관한 법률’을 기반으로 정책을 추진하고 있으며, 지방세법 제111조와 종합부동산세법 제16조에 따라 다주택 보유세 부담을 강화하는 구조를 적용하고 있다.
문제는 한국 부동산 시장이 오랜 기간 강남 중심의 자산 상승 구조 속에서 형성되어 왔다는 점이다.
‘강남불패’라는 표현이 상징하듯 특정 지역 부동산은 지속적인 가격 상승을 기록해 왔고, 이는 주택을 거주 공간이 아니라 자산 증식 수단으로 인식하게 만든 주요 요인으로 평가된다.
이 과정에서 자산 격차는 점점 확대됐다.
부동산을 보유한 계층은 자산 상승의 혜택을 누렸지만, 청년층과 무주택 가구에게는 내 집 마련의 문턱이 점점 높아졌다는 지적이 나온다.
실제 금융투자업계 분석에 따르면 2026년 기준 부동산 관련 대출 연체율은 전년 대비 0.3%포인트 상승한 0.9%를 기록했다. 금리 상승과 주택 가격 부담이 동시에 작용하면서 주택 구매 심리가 위축되고 있다는 분석이다.
특히 청년층의 주거 문제는 단순한 부동산 시장 문제가 아니라 사회 구조 문제로 확대되고 있다.
높은 집값과 전세 가격 상승, 금융 비용 부담까지 겹치면서 청년 세대의 주거 안정은 점점 어려워지고 있다는 평가다.
전문가들은 “주택 시장이 자산 축적 수단으로만 작동할 경우 사회 이동성이 약화될 수 있다”고 지적한다.
결국 부동산 정책은 단순한 시장 정책이 아니라 세대 간 공정성 문제와도 직결된다는 것이다.
부동산 정책을 둘러싼 논쟁은 언제나 규제와 시장 논리 사이에서 반복된다.
규제가 강화되면 시장 위축이라는 비판이 나오고, 규제가 완화되면 투기 확대라는 우려가 제기된다.
하지만 전문가들은 이번 정책 논쟁의 본질이 단순한 시장 논리가 아니라 주거 공정성의 문제라고 분석한다.
과도한 다주택 보유 구조가 지속되는 한 주택은 실거주 공간이 아니라 투자 상품으로 남게 되고, 그 결과 주거 불평등은 더욱 심화될 수 있기 때문이다.
물론 공급 확대 역시 중요한 정책 과제다.
전문가들은 규제 정책과 함께 공공주택 확대와 청년 주거 지원 정책, 도심 주택 공급 확대 등 공급 정책이 병행되어야 시장 안정이 가능하다고 강조한다.
부동산 시장은 단순한 투자 시장이 아니라 국민의 삶과 직결된 문제다.
집은 자산이기 이전에 삶의 기반이 되는 공간이기 때문이다.
지금 한국 사회가 직면한 질문은 단순하다.
부동산이 계속해서 자산 격차를 확대하는 구조로 남을 것인가, 아니면 누구에게나 기회가 열려 있는 주거 시장으로 변화할 것인가.
강남불패라는 신화가 계속되는 한, 청년들에게 주어지는 선택지는 점점 줄어들 수밖에 없다.
부동산 정책의 목표는 단순히 가격을 조정하는 것이 아니라 공정한 주거 기회를 회복하는 것이어야 한다는 지적이 커지고 있다.
지금은 시장 논쟁을 넘어 주거 공정성이라는 사회적 가치를 다시 생각해야 할 시점이라는 분석이 나온다.
