홍콩 미드 레블 웨스트(Mid-Level West) 주택 

과열한 아시아 부동산 시장에 변화의 조짐이 출현했다. 각국 및 각 지구 당국들이 투자 억제를 시작했다. 미국 연방 준비제도 이사회(The Federal Reserve System)의 금리인상 배경하에 아시아 각국과 각 지구들도 금융긴축을 실시하게 되는데 부동산 자금을 어떻게 운용함으로서 부동산 산업이 연착륙을 실현하겠는가 하는 문제가 전체 아시아의 과제로됐다.

2월 19일 일본 니혼게이자이 신문(日本经济新闻) 사이트 보도에 따르면 2017년 11월 모 투자그룹이 약 400억 홍콩달러(51억 미국달러)로 홍콩 금융가를 상징하는 73층 마천루 빌딩 센트럴 센터(Central, the Center)를 구입하여 글로벌 단일 비즈니스 거래 금액 최고기록을 창조했다.

일본 부동산 연구소에 따르면 홍콩의 사무청사와 아파트 빌딩 가격이 2017년 10월까지 반년내 각기 6.5%와 5.2% 상승하고 시장에 냉각조짐이 없었다. 홍콩의 주요 사무빌딩 평균 임대료는 도쿄의 두배이상에로 상승했다.

딜로직 회사(Dealogic)의 통계에 따르면 2017년 아시아와 대양주의 부동산 기업의 구입과 대형 부동산의 거래총액이 1952억 달러로 그 전해에 비해 43% 증가했다. 태국 수도 방콕과 캄보디아 수도 프놈펜의 주요 사무청사빌딩 임대료는 지난 5년간 30% 이상 상승했다. 인도네시아 수도 자카르타와 필리핀 수도 마닐라의 사무 청사 임대료도 40% 좌우 상승했다.

싱가포르에서는 2차 개발을 위한 중고아파트 구입 상황이 끊임없이 출현하고 있다. 존스 랑 라살르회사(Jones Lang LaSalle)의 통계에 따르면 2017년 2차 개발을 위한 부동산 구입 금액이 77억 싱가포르 달러(58억 미국달러)로 리먼 브라더스사(Lehman Brothers)파산전의 2017년 수준 다음에 위치했다. 싱가포르 민용주택 가격 지수는 2017년 4년만에 상승세로 전환했다. 

인구가 도시에 몰려들며 인프라시설 건설 추진등이 부동산 가격의끊임없는 상승을 초래했다. 그외 중국의 자금도 부동산 시장 가열 속도를 더 빠르게 했다. 호주 멜버른에서 2017년 2분기 새로운 주택 거래의 20%이상이 외국인들의 주택 구입이었으며 그중 80%가 중국인이었다.

그러나 공급 과잉 국면이 확대되기 시작했다. 말레이시아 수도 쿠알룸푸르 도심에서 20분 차 노정의 지구에서 주간선 도로 연선의 비즈니스 빌딩이 건설된지 1년후에도 임대 모집 광고가 붙어있다. 중개업자에 따르면 입주율이 근근히 10%에 불과하다. 쿠알룸푸르 중심 29층의 아파트 빌딩 공실률도 50%를 초과했다.

2017년 11월 말레이시아 정부 관리는 주택가격이 100만 링기트(25만달러)이상의 고급 아파트 개발 허가 발급을 동결한다고 선포했다. 이 나라 중앙은행은 만일 아파트 공급과잉 국면이 지속되면 쿠알룸푸르 주변의 사무청사 빌딩 공실률이 현재의 24%에서 2021년의 32%에로 상승하게 된다고 지적했다.

보도에 따르면 호홍콩과 싱가포르 당국도 부동산 구입 의향이 있는 개인들이 신중하게 판단할 것을 호소하고 있다. 각측의 부동산 거품에 대한 경계의식도 강화되고 있다. 뉴질랜드 정부는 ‘해외 투자법’을 수정하고 외국인의 중고주택 구입을 금지했다. 중국인의 주택구입 수요 대폭 증가한 등 요인에 따라 오클랜드의 독립주택 평균 가격이 지난 4년에 원래의 1.6배로 상승했다.

보도에 따르면 왕성한 부동산 투자가 아시아 경제 기둥이기도 하다. 만일 수요를 급격하게 억제가 부동산 가격 급격한 폭락을 초래하면 기업과 개인이 가능하게 빚더미에 올라 앉게 된다.

2016년 말까지 한국 가계부채가 1566조 원(1.4조 달러)에 달했는데 이는 이 나라 국내총생산치(GDP)의 96%에 달했는데 그중 대부분이 부동산 대출이다.

글로벌 금융 완화 배경에서 저원가 자금 모집 환경이 전환기에 처하고 있다. 아시아 국가들의 중앙은행 다수가 미국의 금리인상을 예측하면서 금융 긴축을 실시하고 있다. 과열한 부동산시장 연착륙 실현을 위해 신중한 정책 실시가 수요된다.

日媒称，过热的亚洲房地产市场开始出现改变征兆。各国及各地区当局开始遏制投资。在美联储加息的背景下，亚洲各国和各地区也将实施金融紧缩，如何驾驭房地产资金让房地产行业实现软着陆，是整个亚洲的课题。

据《日本经济新闻》网站2月19日报道，2017年11月，某投资集团以约400亿港币（约合51亿美元）购买了象征香港金融街的73层高楼“中环中心”，创下全球商办单一交易金额的最高纪录。

据日本不动产研究所透露，香港的办公楼和公寓楼价格在截至2017年10月的半年内分别上涨6.5%和5.2%，市场并没有降温迹象。香港主要办公楼的平均租金上涨至东京的两倍以上。

据迪罗基公司统计，2017年亚洲和大洋洲房地产企业的收购和大型房地产的交易总额达1952亿美元，比前一年增加43%。泰国首都曼谷和柬埔寨首都金边的主要办公楼租金在过去五年上涨30%以上。印度尼西亚首都雅加达和菲律宾首都马尼拉的办公楼租金也上涨了40%左右。

在新加坡，为进行二次开发而购买老公寓的情况不断出现。据仲量联行公司统计，2017年以二次开发为目的而购买房地产的金额达77亿新加坡元（约合58亿美元），仅次于雷曼兄弟公司破产前的2007年的水平。新加坡民用住宅价格指数2017年时隔四年转为上涨。

报道称，人口涌入都市和基础设施建设等导致房地产价格不断上涨，除此之外，来自中国的资金也加快了房地产市场的升温。在澳大利亚墨尔本，2017年第二季度新房交易的20%以上是外国人购房，其中八成是中国人。

不过，供应过剩的局面开始扩大。在距离马来西亚首都吉隆坡市中心20分钟车程的地区，主干道沿线的商务楼建成一年了还是贴着招租广告。据中介透露，进驻率仅约为10%。吉隆坡市中心29层的公寓楼空置率也超过50%。

2017年11月，马来西亚政府官员宣布冻结房价在100万林吉特（约合25万美元）以上的高级公寓的开发许可。该国央行指出，如果楼房供应过剩局面持续下去，那么吉隆坡周边的办公楼空置率将由现在的24%上涨至2021年的32%。

报道称，香港和新加坡当局也在呼吁有意购买房地产的个人进行谨慎判断。各方对房地产泡沫的警惕意识加强。新西兰政府则修订了《海外投资法》，禁止外国人购买二手房。由于中国人的购房需求大增等因素，奥克兰的独幢楼房平均价格过去四年上涨至原来的1.6倍。

报道称，旺盛的房地产投资也是亚洲经济的支柱。如果急剧遏制需求导致房地产价格骤跌，那么企业和个人可能债台高筑。截至2016年底，韩国家庭收支负债额达1566万亿韩元（约合1.4万亿美元），相当于国内生产总值的96%，其中大部分是房地产贷款。

마在全球金融宽松的背景下，低成本筹集资金的环境正处于转变期。亚洲国家的中央银行大多预测美国加息，正探索实施金融紧缩。为了让过热的房地产市场实现软着陆，需要谨慎实施政策。

/新华网