데일리연합 (SNSJTV) 김민제 기자 |  436억원 규모로 알려졌던 공사가 1378억원으로 확정된 배경을 둘러싸고 S건설 타워호텔 리모델링 사업이 다시 수면 위로 떠올랐다. 2025년 서울중앙지검에서 진정·고발 사건이 재진행되면서 논란은 공사비 증액 문제를 넘어 수사 공정성 논란으로까지 확산되는 분위기다.
 

■ 중앙지검 재수사…“ 검찰 수사관 편파수사” 주장 제기

진정·고발인 측은 최근 진행된 중앙지검 첫 조사 과정에서 자신들의 핵심 주장과 증거가 충분히 반영되지 않았다고 주장했다. 조사 과정에서 검찰 수사관이 이미 S건설 측과 소통한 듯한 태도를 보였고, 진술 조서 내용이 초기 진술과 달라졌다는 문제를 제기하며 수사관에 대한 진정서까지 제출한 상태다.
 

진정·고발인은 본지와의 통화에서 “공정한 수사가 이루어져야 하지만 현실은 그렇지 않은 것 같다”며 강한 유감을 표했다. 특히 “S건설 회장이 화가 나 있다”, “고소당할 수 있다”는 취지의 발언이 조사 과정에서 나왔다는 주장까지 제기되면서 수사 과정의 중립성 여부가 또 다른 쟁점으로 떠오르고 있다.
 

■ ‘사용승인’ 시점 공사 진행 여부가 핵심 쟁점

진정·고발인이 가장 강하게 문제 삼는 부분은 2010년 2월 26일 서울중구청이 이 사건 대수선 공사에 대해 사용승인을 내준 시점이다.
 

이들은 “대수선 공사가 진행 중이거나 잔여 공사가 남아 있다면 사용승인을 받을 수 없다”면서 “회계공시 자료상 사용승인일 당시 1378억원 공사가 진행 중이었고, 약 300억원 규모의 잔여 공사가 남아 있었다”고 주장했다. 이어 “이는 1378억원 공사가 허위 공사였음을 보여주는 정황”이라고 강조했다.
 

반면 이 부분에 대해 S건설 측은 공식 입장을 통해 구체적인 반박 자료를 제시하지 않은 상태로, 수사 결과를 지켜보겠다는 기조를 유지하고 있다.
 

결국 사용승인 당시 실제 공사 진행 상태가 어땠는지, 잔여 공사의 성격이 무엇이었는지가 이번 재수사의 핵심 쟁점이 될 전망이다.
 

■ 436억에서 1378억으로…공사비 변경 구조는 적정했나

이 사업의 또 다른 중심 쟁점은 공사비 증액 과정이다. 당초 표준도급 또는 기초 공사비로 436억 원 수준이 거론됐으나, 이후 최종 확정 공사비는 1378억원으로 크게 늘어났다.
 

S건설 측은 실시설계가 확정되지 않은 상태에서 약 700억원 수준의 ‘계략 공사비’를 기준으로 코스트 플러스 피(Cost+Fee) 방식 계약을 체결했고, 공사가 진행되면서 설계 확정과 추가 공사 반영으로 공사비 한도를 1400억원으로 상향, 최종 1378억원으로 확정됐다고 설명해왔다.
 

코스트 플러스 피 방식은 실제 투입 공사비에 일정 이윤을 더하는 구조다. 설계와 시공을 병행하는 패스트트랙 방식에서는 설계 변경에 따라 공사비가 변동될 가능성이 존재한다.
 

그러나 PF(프로젝트파이낸싱) 사업 특성상 공사비는 대주단, 신탁사, 감리, CM 등의 승인과 관리 아래 집행된다. 따라서 단기간에 도급액이 두 배 가까이 변경됐다면 그에 상응하는 변경 승인 문서와 검증 절차가 명확히 남아 있어야 한다는 지적이 나온다.
 

핵심 질문은 단순하다.
① 공사비 한도 상향은 언제, 누구의 승인으로 이루어졌는가.
② 설계변경·추가공사 내역과 단가 검증 자료는 존재하는가.
③ 신탁사와 대주단에 변경 사실이 즉시 보고·반영되었는가.
 

■ 보험·회계 기록의 ‘엇박자’ 논란

공사보험 부보금액이 2008~2009년 말까지 700억원으로 기재돼 있다가 2010년에 삭제된 정황과, 2009년 말 기준 기본 도급액이 1378억원으로 변경 기재된 정황이 함께 거론되고 있다.
 

공사보험은 PF 구조에서 담보 관리와 직결된다. 만약 도급액이 1378억원 수준으로 변경됐다면 보험 부보금액과 담보 관리, 대주단 보고 체계에 즉각 반영되는 것이 일반적이다.
 

이 부분에 대해 S건설 측은 “타 건설사에서도 보험을 들지 않는 경우가 존재한다”고 설명하며 보험 미가입 사실을 인정한 것으로 알려졌다.
 

다만 업계에서는 “보험 미가입 자체보다도, 공사비 변경과 보험·담보 기록 간 불일치가 발생한 경위가 무엇인지가 더 중요하다”는 분석이 나온다.
 

■ 미지급금 급증…책임준공 의무가 이유인가

공사 미지급금이 단기간에 급증했다는 지적에 대해 S건설 측은 “책임준공 의무와 조건부 채무인수 의무 때문에 공사를 계속 진행해야 했고, 수금이 없더라도 협력업체에 B2B 방식으로 대금을 지급했다”고 설명했다.
 

이 설명이 사실이라면 시공사는 법적·계약적 압박 속에서 공사를 지속한 셈이 된다. 그러나 이해관계자 입장에서는 다음과 같은 추가 설명이 필요하다.
 

① 책임준공 의무가 실제로 언제 발생했는가.
② 조건부 채무인수의 구체적 조건은 무엇인가.
③ 추가공사는 어떤 절차와 승인 하에 이루어졌는가.
 

■ ‘추가 공사’ 설명, 일관성은 확보됐나

S건설은 VVIP 객실 사양 업그레이드, 플런지 풀 신설, 별관 및 야외 수영장, 홍보관 공사 등 당초 범위에 없던 추가 공사가 공사비 급증의 원인이라고 밝혀왔다.

하지만 호텔을 새로 짓는 공사가 아닌 내부 인테리어 공사에 1378억이 소요되었다는 S건설측의 답변에 업계 신탁 및 자산운용사 관계자는 이해하기가 상당히 어려운 일이다는 입장을 내놓았다. 
 

그러나 논란의 본질은 ‘추가 공사가 있었느냐’가 아니라 ‘그 추가 공사가 언제 승인됐고, 어떤 문서로 검증됐는가’에 있다.
 

특히 신탁사 질의 과정에서 ‘436억 → 1378억 변경’ 흐름이 확인됐다는 전언이 사실이라면, 신탁사가 어떤 계약서·관리보고서·집행 내역을 근거로 그렇게 답변했는지도 공개될 필요가 있다.
 

■ 남은 과제는 ‘문서의 일관성’

이번 사안은 단순한 공사비 증액 분쟁이 아니다. 공사비 산정, 변경 승인, PF 집행, 보험·담보 관리, 회계 공시, 사용승인 절차까지 여러 요소가 얽혀 있다. 결국 논란을 정리할 수 있는 기준은 하나다.

모든 변경 과정이 문서로 연결되는가?

436억과 1378억 사이의 간극을 설명하는 것은 해명이 아니라, 계약서·변경합의서·설계변경 내역·기성 집행 자료·신탁 및 대주단 보고 기록의 정합성이다.
 

중앙지검 재수사가 본격화되면서 이 사건은 단순한 건설 분쟁을 넘어, 대형 PF 사업에서의 공사비 통제 시스템이 실제로 작동했는지 여부를 가르는 시험대가 되고 있다. 수사 결과에 따라 사회적 파장은 더욱 확대될 가능성이 있다. 

하지만 첫수사 과정부터 검찰 수사관의 편파수사문제까지 제기되며, 진정, 고발인이 재진정사태가 벌어졌다.  재 수사의 공정성까지 잡음이 일고있다. 

검찰측은 내용을 파악하고 있다는 답변만 한상태이며, 사건 검사가 재배치되어 수사가 진행되고 있다. 

검찰측은 위 인테리어 공사관련하여 외부 전문가의 의견과 실질적인 S건설 측 자료요구를 통해 상식적 이해 관련하여 해당 사건에 관련 심층적으로 분석하고 접근이 되고 있는 것인지에 대한 정확성과 투명성에 대해 신뢰성있는 재 조사가 이루어져야 할것이다.