데일리연합 (SNSJTV) 김민제 기자 | 금융당국이 최근 발표한 '10·15 부동산 대책'의 여파로 주택담보대출(주담대) 대환(갈아타기)을 통한 이자 부담 경감이 사실상 불가능해지면서, 서민·실수요자들의 금융 선택권이 크게 제한되고 있다는 비판이 커지고 있다. 금융위원회는 기존 주담대를 더 낮은 금리의 상품으로 바꾸는 대환대출 역시 주택담보인정비율(LTV) 규제 대상으로 삼는다는 입장을 밝히면서, 규제지역으로 신규 지정된 지역의 차주들은 대출 갈아타기가 원금 상환 부담으로 이어져 어려워졌다.

대환대출, LTV 70%에서 40%로 급감…원금 상환 압박

금융당국은 기존 대출을 새로운 금융회사에서 취급하는 **'신규 대출'**로 분류하며 대환대출에도 LTV 규제를 재적용했다. 이에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역 등 규제지역으로 새롭게 묶인 곳의 주담대 차주들은 대환대출 시 기존 70%였던 LTV가 **40%**로 대폭 줄어들게 된다.

예를 들어, 3년 전 서울에서 10억원 아파트를 구입하며 LTV 70%를 적용받아 7억원을 대출받은 차주가 현재 금리가 더 낮은 상품으로 갈아타려 해도, 대출 가능 금액이 4억원으로 줄어들어 기존 원금 중 3억원을 당장 상환해야만 한다. 원금 상환 자금 마련이 어려운 차주들에게는 이자 부담을 줄이려는 '대출 갈아타기'가 사실상 차단된 셈이다.

국회 정무위원회 소속 추경호 의원(국민의힘)은 "정부가 실수요자와 투기 수요를 구분하지 않은 채 수도권 전역을 규제지역으로 묶는 행정편의적인 기준을 적용하여 결과적으로 실수요자의 주거 사다리를 끊어버렸다"고 강하게 비판했다.

'이자 부담 완화' 기조 역행 논란…규제 일관성 문제도 도마 위

이번 조치는 가계대출 총량 관리를 명분으로 하지만, 더 낮은 금리로 갈아타는 행위는 대출 총량에 영향을 주지 않음에도 실수요자의 금융 선택권을 지나치게 제약한다는 지적이다. 이는 정부가 내세운 '서민 이자 부담 완화' 기조와도 배치된다는 비판을 피하기 어려워 보인다.

특히 금융당국의 정책 반복과 일관성 문제도 도마 위에 올랐다. 정부는 지난 6·27 가계대출 규제 당시에도 대환대출을 '생활안정자금'으로 분류해 한도를 1억원으로 제한했다가, 9·7 대책에서 '증액 없는 대환대출'을 허용하며 갈아타기를 일부 풀었다. 그러나 불과 한 달여 만에 10·15 대책으로 다시 LTV 규제를 적용하며 사실상 대환대출이 중단되는 상황이 반복되고 있다.

규제 강화에 은행 금리 상승 압력…이자 절감 효과 무색

가계대출 총량 규제가 전방위적으로 강화되면서 금융시장에는 전반적인 금리 상승 압박이 작용하고 있다. 총량 관리가 필요한 은행들이 금리를 올려 대출 문턱을 높이고 있기 때문이다.

현재 4대 은행의 주담대 갈아타기 최저 금리는 연 3.84%로, 오히려 일반 주담대 금리 하단(최저 연 3.59%)보다 높은 상황까지 발생했다. 이는 대환대출을 통한 이자 부담 경감이라는 본래의 취지를 무색하게 만들고 있다.

금융위원회 관계자는 이번 대책이 "고가 주택 중심으로 이뤄지는 주택 가격 상승에 대한 대출 수요를 더 차단하려는 목적"이라고 설명했으며, 실제로 서울 아파트 중 15억원 초과 아파트 비율이 32.5%에 달해 이들 주택의 주담대 한도가 4억원으로 줄어들게 되었다.

이 같은 초강력 부동산 및 대출 규제의 여파로 당분간 서울 부동산 시장은 매수 심리가 위축되며 숨 고르기에 들어갈 것으로 전망된다.