▲ 사진=데일리연합 AI생성.

국내 부동산 시장은 2026년 들어 정부의 공급 확대 기조와 금융·세제 규제 강화가 복합적으로 작용하는 양상이다. 최근까지 발표된 정책과 규제 내용을 종합하면, 수도권과 일부 규제지역에서는 거래·대출 규제가 유지되면서 공급 확대와 실수요자 보호가 병행되는 흐름이 지속되고 있다.

국토교통부 등 관계 당국은 주택 공급 확대와 정비사업 활성화를 정책 기조로 유지하고 있다. 공급 측면에서는 수도권 신도시·공공택지 중심으로 주택 공급 확대 계획이 추진되는 가운데, 규제지역으로 묶인 서울 전역과 경기 일부 지역에 대해서는 대출·거래 규제가 이어지고 있다. 이들 지역은 조정대상지역과 투기과열지구로 지정돼 금융 규제와 거래 제한이 적용되는 상태다.

대출 규제 측면에서 올해 시행되는 주요 변경 내용은 주택담보대출비율(LTV) 축소와 DSR(총부채원리금상환비율) 강화이다. 금융위원회와 금융당국은 2026년 1월부터 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 조정하는 등 대출 안정성을 높이기 위한 규제 강화를 조기에 시행했다.

또한 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대의 LTV는 일반적으로 40%로 낮게 적용되고, 주택가격에 따른 대출 한도 차등 적용도 강화되는 방향이다. 예를 들어 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원 한도로 주담대가 제한된다.

이와 함께 DSR 산정 시 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역 주담대에 대해 3%로 상향 적용하고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이에 대한 이자상환분을 DSR에 반영하는 제도가 시행되고 있다.

이러한 금융 규제 강화는 금리 변동성이 지속되는 가운데 가계 부채 리스크를 낮추고 주택시장 과열을 억제하기 위한 장치로 풀이된다.

다주택자 및 주택임대사업자에 대한 세제·금융 규제도 변화하고 있다. 정부는 다주택자의 양도소득세 혜택 축소와 함께 등록임대주택에 대한 세제 혜택 조건을 강화하는 방안을 논의 중이다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대 등록을 할 경우 양도세 중과 비율이 높아지며, 종합부동산세 과세 대상도 확대된다. 과거에는 공시가격 기준 수도권 6억 원 이하·비수도권 3억원 이하 주택에 대해 임대사업자 세제 혜택이 주어졌으나, 새로 취득한 주택에 대해서는 보다 엄격한 기준이 적용될 예정이다.

이재명 대통령도 다주택자와 관련해 “집을 투자수단으로만 보는 관행에서 벗어나야 한다”며 세제와 금융 측면에서 다주택자의 부담을 강화할 필요가 있다는 입장을 밝힌 바 있다. 이러한 정부 기조는 임대사업자 및 다주택자의 시장 역할을 재조정하려는 시도로 해석된다.

한편 주택 시장 지표는 지역별로 온도차를 보이고 있다. 전문가들은 수도권 중심으로 공급 확대 및 재건축·재개발 사업이 집값 안정에 영향을 미칠 것으로 보지만, 지방 중소도시 등 일부 지역에서는 거래 부진이 이어지는 등 시장 양극화가 지속될 수 있다고 진단한다.

글로벌 금융 환경과 금리 기조 또한 부동산 시장에 부담으로 작용하고 있다. 한국은행이 발표한 경제 전망에서 기준금리는 연 3%대 수준에서 등락하며 가계의 이자 부담이 이어질 가능성이 제기되고 있다.

이에 따라 주택담보대출 이자 부담과 자금 조달 여건이 실수요자 고려에서 중요한 변수로 작용한다. 금융 규제와 금리 부담을 동시에 고려한 자금 계획과 시장 분석이 필요한 시점이다.

전세시장 안정과 청년·신혼부부 주거 지원 정책은 정부가 꾸준히 강조하는 부분이다. 공공임대주택 공급 확대와 전세 사기 방지 대책 마련 등이 부동산 시장의 장기적인 안정성과 공정성 확보를 위한 핵심 관전 포인트로 거론된다.

종합하면 2026년 부동산 시장은 공급 확대 정책과 금융·세제 규제 강화가 병행되는 구조 속에서 관망세가 이어지는 양상이다. 대출 규제 강화, 다주택자 세제 제도 변화, 공급 확대 계획 등 정책 변수와 글로벌 경제 환경이 시장 향방을 결정할 주요 요인으로 작용할 전망이다.