데일리연합 (SNSJTV) 장우혁 기자 | 정부가 외국인의 오피스텔·토지 등 비주택 부동산 거래를 둘러싼 위법 의심행위에 대해 대대적인 기획조사에 나서며, 외국인 부동산 거래 관리체계 전반이 다시 도마 위에 올랐다. 단기 단속을 넘어 제도적 공백을 메우지 않는 한 유사 사례가 반복될 수 있다는 지적도 함께 제기된다.
국토교통부와 국무조정실 부동산 감독 추진단은 2025년 9월부터 12월까지 외국인의 비주택 및 토지 거래를 대상으로 이상거래 기획조사를 실시한 결과, 위법 의심 거래 88건을 적발했다고 30일 밝혔다. 이번 조사 대상에는 오피스텔, 단독주택, 토지 등 주거·비주거 부동산 전반이 포함됐다.
적발된 주요 위법 의심 유형은 해외자금 불법반입, 무자격 임대업, 편법증여, 대출자금 용도 외 유용, 거래금액 및 계약일 거짓신고, 불법전매 등으로 나타났다. 정부는 해당 사례들을 법무부, 금융위원회, 국세청, 관세청, 지방자치단체 등 관계기관에 통보해 경찰 수사, 세무조사, 미납세금 추징 등 후속 조치가 이뤄지도록 할 방침이다.
해외자금 불법반입 의심 사례의 경우, 외국인이 해외에서 미신고 현금을 휴대 반입하거나 환치기 방식으로 자금을 국내로 들여와 부동산 거래에 사용한 정황이 포착됐다. 이는 외환 관리 체계의 사각지대를 악용한 대표적인 유형으로, 자금 출처 검증이 상대적으로 느슨한 비주택 거래에서 반복적으로 지적돼 온 문제다.
무자격 임대업 역시 주요 적발 사안으로 꼽혔다. 체류 자격상 임대업이 허용되지 않음에도 불구하고, 체류자격 외 활동 허가 없이 오피스텔이나 주택을 임대해 수익을 올린 것으로 의심되는 사례들이 다수 확인됐다. 이는 출입국 관리와 부동산 관리 체계가 유기적으로 연동되지 못한 구조적 한계를 드러낸다는 분석이다.
편법증여와 법인자금 유용 의심 사례도 포함됐다. 실제 사례로, 외국 국적 매수인이 고가의 주택을 매수하면서 본인이 관계된 법인으로부터 대규모 자금을 차입했으나, 차용증 작성이나 이자 지급 등 정상적인 회계 처리 여부가 확인되지 않아 국세청 통보 대상으로 분류됐다. 이러한 거래는 형식상 대여로 보이지만 실질적으로는 증여나 법인자금 유용 가능성이 있다는 점에서 세밀한 검증이 요구된다.
대출자금 용도 외 유용과 거짓 신고 사례는 금융 규제와 부동산 거래 신고제도의 연결 부실을 보여준다. 생활안정자금이나 기업 운전자금 명목으로 대출을 받은 뒤 부동산을 매수하거나, 실제 거래금액과 다른 내용으로 계약을 신고한 사례들이 적발됐다. 이는 금융기관, 지방자치단체, 국토부 간 정보 공유 체계가 충분히 실시간으로 작동하지 못하고 있음을 시사한다.
전문가들은 이번 기획조사가 단속 자체로는 의미가 있지만, 근본적 해법이 되기에는 한계가 있다고 지적한다. 외국인 부동산 거래의 경우 내국인과 다른 체류·외환·세무·금융 규제가 동시에 적용되는 만큼, 부처별 관리가 아닌 통합 관리 체계가 필요하다는 것이다.
특히 비주택과 토지 거래는 주택에 비해 규제 강도가 낮아 자금 세탁이나 편법 거래의 통로로 활용될 가능성이 크다는 점에서 제도 개선 요구가 크다. 외국인 거래에 대해서는 거래 목적, 자금 출처, 체류 자격, 임대 여부를 종합적으로 점검하는 사전·사후 관리 시스템이 구축돼야 한다는 목소리가 나온다.
정부 역시 단속 일회성 대응을 넘어 제도 개선 필요성을 인식하고 있다. 김규철 국토교통부 주택토지실장은 “외국인의 부동산 거래 과정에서 발생하는 불법행위에 대해 주택·비주택·토지를 구분하지 않고 엄정하게 대응하겠다”고 밝혔다.
다만 실효성을 높이기 위해서는 외국인 부동산 거래 신고 단계에서부터 금융·외환 정보 연계, 체류 자격 자동 검증, 임대 수익 발생 여부에 대한 사후 추적 등 보다 정교한 관리 체계가 요구된다. 단속 강화와 함께 제도적 허점을 줄이지 못할 경우, 외국인 부동산 거래를 둘러싼 위법 논란은 앞으로도 반복될 수 있다는 지적이 설득력을 얻는다.
이번 기획조사는 외국인 부동산 거래 관리의 방향성을 다시 묻는 계기가 되고 있다. 투명성과 형평성을 확보하지 못한 거래 구조는 시장 신뢰를 훼손하고, 내국인과 외국인 간 불필요한 갈등을 증폭시킬 수 있다. 단속 이후의 제도 보완 여부가 외국인 부동산 정책의 성패를 가를 핵심 변수로 떠오르고 있다.
