데일리연합 (SNSJTV) 이기삼 기자 | 국내 부동산 시장은 2026년 들어 ‘금리 동결 장기화 가능성’과 ‘공급 가속·금융규제 미세조정’이 교차하며 방향성을 탐색하는 국면에 들어섰다. 거래는 회복 신호가 나타나지만, 가격은 지역·권역별로 온도 차가 커지면서 “상승 추세 속 둔화”와 “실수요·투자 수요 재분화”가 동시에 관측된다.

 

먼저 금리 환경은 시장 기대와 달리 당장 완화로 전환되기 어렵다는 전망이 우세하다. 한국은행은 2월 26일 통화정책 결정을 앞두고 기준금리를 연 2.50% 수준에서 동결할 것이라는 관측이 지배적이다. 환율 변동성과 수도권 집값 오름세 같은 금융안정 요인이 인하의 제약으로 거론된다.

 

시장에서는 ‘상반기 인하 기대’가 약화되면서, 하반기 혹은 연말로 인하 기대 시점이 밀리는 모습도 나타난다. 이 과정에서 대출금리의 급격한 하락을 선반영하던 일부 매수 심리가 진정되고, 실거래는 “선호 지역 중심의 선택적 매수”로 재편되는 흐름이 두드러진다는 분석이 나온다.

 

가격 지표는 상승 자체보다 ‘상승폭 둔화’가 핵심이다. 한국부동산원 주간 동향을 인용한 보도에 따르면, 서울 아파트 매매가격 상승률은 2월 첫째 주(2월 3일 기준) 0.27%에서 둘째 주 0.22%, 셋째 주(2월 16일 기준) 0.15%로 3주 연속 둔화했다.

 

이는 “금리 인하 기대 약화 + 대출 규제·가계부채 관리 기조 + 단기 급등 피로감”이 겹치며, 강한 상승세가 이어지더라도 속도는 조절되는 국면에 진입했음을 시사한다.

 

거래량은 회복과 관망이 공존한다. 한국부동산원 통계에서 2025년 12월 전국 아파트 매매거래호수는 4만8,978호로 집계됐다.  (신고 지연 등으로 월별 수치는 추후 변동 가능성이 있어, “증가/감소” 단정은 추가 확인이 필요하다.) 다만 서울의 경우 별도 실거래 신고 집계 페이지에서도 2026년 1~2월 거래량 지표가 공개되고 있어, 단기적으로는 “거래 재개” 신호가 관측된다.

 

정부 대책의 축은 크게 ‘공급 가속’과 ‘금융 리스크 관리’다. 국토교통부는 2025년 9월 ‘주택공급 확대방안’에서 2030년까지 수도권 공급 확대 및 공공택지에서의 사업 속도 제고(예: LH 직접시행 등)를 제시했고, 2026년 정책 계획에서도 3기 신도시 착공·분양 가속을 포함한 공급 정상화를 강조하고 있다.

 

이어 2026년 1월 29일에는 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’ 브리핑을 통해 특정 사업지(예: 태릉CC, 성남 신규 공공주택지구 등) 추진 계획을 구체화했다. 공급 측면의 메시지는 “물량 목표”보다 “인허가·보상·착공의 실행 속도”에 초점을 맞추는 방향으로 강화되는 분위기다.

 

금융 측면에서는 PF와 가계부채 관리가 동시에 부각된다. 금융위원회는 2025년 12월 ‘부동산 PF 상황 점검회의’에서 PF 사업의 자기자본비율(예: 사업비 대비 20% 기준)을 중심으로 위험가중치·충당금 등을 차등화하고, 업권별 한도 규제 정비 등 건전성 제도개선 방향을 제시했다.

 

 2026년부터는 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 등 “부동산으로의 과도한 자금 쏠림 완화” 기조도 강화됐다.  PF 부실 우려에 대해서는 금융감독원이 부실채권 감축 목표를 제시하는 등 ‘정리·재구조화’ 압박을 높이고 있다.

 

시장 반응은 이해관계자별로 엇갈린다. 대형 건설사들은 금리 급등 리스크가 완화되길 기대하면서도, PF 심사 강화와 공사비 부담이 지속되는 상황에서 “사업성 재평가” 압력이 커졌다는 평가가 나온다.

 

원고에서 예시로 든 현대건설 같은 시공사 입장에서는 착공·분양 일정이 실제로 속도를 내는지, 그리고 PF 리스크가 ‘연착륙’이 아니라 ‘구조 정리’로 이어지는지 여부가 수주·재무 전략에 직접 영향을 줄 수밖에 없다. (공사비 상승이 분양가 압력으로 이어진다는 지적은 여전히 유효하지만, 지역별 수요·규제·미분양 상황에 따라 전가 강도는 달라질 수 있다.)

 

실수요자는 ‘금리’보다 ‘대출 조건·규제 신호’에 더 민감하게 반응하는 양상이다. 금리 인하 기대가 후퇴하면 매수 시점을 늦추는 수요가 늘 수 있지만, 특정 지역의 가격이 다시 빠르게 오를 경우 “관망→추격 매수”로 전환될 가능성도 남아 있다. 실제로 서울은 상승세가 유지되면서도 상승폭이 둔화되는 형태로, 정책·금리 신호에 즉각 반응하는 ‘탄력적 시장’ 성격이 확인된다.

 

전세 시장 불안의 후속 과제로는 전세사기 대응이 계속 거론된다. 정부·국회는 전세사기피해지원 및 주거안정에 관한 특별법의 실효성 보완을 위한 개정 논의를 이어가고 있으며, 입법예고 형태의 개정안들도 공개돼 있다.

 

피해자 인정 요건, 지원 방식, 사각지대 보완 등이 쟁점으로 제시되는 만큼, 향후 개정 방향은 전·월세 수요 심리와 공공 매입·지원 정책에도 영향을 미칠 전망이다.

 

종합하면 2026년 부동산 시장의 포인트는 두 가지로 압축된다.

 

첫째, 기준금리가 언제 ‘완화 전환’ 신호를 낼지(동결 장기화 가능성 포함).

둘째, 정부의 공급 정책이 “계획 발표”를 넘어 인허가·보상·착공 단계에서 실제 속도를 내는지와  PF 리스크 관리가 유동성 연장 중심의 ‘봉합’이 아니라, 정리·재구조화와 소비자 보호까지 포함한 ‘구조 개선’으로 진입하는지 여부다. 

 

마지막으로, 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관의 보증·심사·공급 지원 역할이 확대될수록 “시장 안정”은 강화될 수 있지만, 동시에 규제·심사 강화는 단기 거래 둔화를 유발할 수 있다.

 

독자 입장에서는 금통위(2월 26일) 이후 신호, 국토부의 후속 공급 실행 일정, 금융당국의 PF 정리·감독 강화 속도를 함께 확인하는 것이 필요한 시점이다.