오늘은 생활 속에서 누구나 쉽게 접할 수 있는 개정 주택임대차보호법의 내용을 소개하고자 합니다. 임대인은 2020년 7월 31일부터 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인으로부터 계약갱신 요구를 받은 경우 법에서 정한 사유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

임차인의 갱신요구권 행사는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2020. 12. 10.이후 체결, 갱신된 임대차계약의 경우 2개월 전)까지 임대인에게 도달해야 하며, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 임차인의 경우 위와 같은 갱신요구권을 1회만 사용할 수 있기 때문에, 임대인이 임대차계약의 갱신거절이나 계약조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 않아 묵시적으로 계약이 갱신되는 경우 갱신요구권을 차후 행사하는 것도 가능합니다. 또한 임차인이 갱신요구권을 행사한 경우 임대인은 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하여 증액할 수 없어, 임차인과 임대인은 협의하여 약정한 차임이나 보증금을 조정하고 갱신요구권을 차후 행사하기로 하는 합의도 가능하다고 할 것입니다.

임대인은 임차인의 계약 갱신요구에 대하여 정당한 사유가

있으면 계약갱신을 거절할 수 있는데, 특히 실생활에서 쉽게 찾아볼 수 있는 사유가 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 실제 거주하는 경우입니다. 이때 임대인은 법에서 정한 실거주를 이유로 갱신거절을 하고서 2년 이내에 제3자에게 목적물을 임대한 경우, ① 3개월분의 환산월차임, ② 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분의 차액, ③ 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액을 배상을 책임이 있으므로 유의할 필요가 있습니다. 이와 관련하여 계약갱신의 거절을 받은 종전 임차인은 제3자에 대한 임대사실을 확인하기 위하여 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보의 제공을 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제3항, 동법 시행령 제5조 제5호).

한편 임대인이 주택을 매도하는 경우 양수인(매수인)이 실거주를 이유로 계약갱신 거절이 가능한지를 두고 갈등이 심화되고 있는 상황입니다. 이와 관련하여 국토부와 법무부에서는 계약갱신 요구기간 내에 임차인이 기존 임대인에게 갱신요구를 했는데, 매매로 소유권이 변경된 경우 양수인에게도 갱신요구의 효력이 승계돼 양수인은 실거주를 이유로 갱신요구를 거절하지 못한다는 유권해석을 내놓아 양수인과 임차인 사이의 논란이 되고 있습니다. 이점은 나중에 실제 분쟁사례가 소송으로 비화되는 경우 법원에 의하여 구체적인 판단이 이루어져야 할 사안입니다. 위와 같은 임대인과 임차인, 양수인 사이의 분쟁을 예방하고자 2021. 2. 13. 공인중개사법 시행규칙을 개정, 시행하여 부동산을 중개는 공인중개사는 매도인으로부터 확인서를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였는지를 확인하고, 중개대상물 확인•설명서에 계약갱신요구권 확인(확인서류 첨부)/미확인으로 표시하도록 하였습니다.

앞으로 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 법률상 분쟁의 조속한 해결을 위해서라도 법령의 적용과 해석을 둘러싼 법과 제도의 정비가 조속히 이루어지기를 바라봅니다.