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9. 응찰 전 열람해야 할 서류
9. 응찰 전 열람해야 할 서류 서류명 확인사항 발급처 토지이용계획확인원 도시계획저촉여부, 건축허가구분여부, 용도지역ㆍ지구등 확인, 개발제한구역여부 확인 시ㆍ군ㆍ구청 환지예정지증명원 환지확정 후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경된 지번ㆍ지목ㆍ면적 확인 시행청 등기부등본 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ각종권리관계 확인 등기소 토지대장 공부상권리관계, 지목ㆍ지번ㆍ면적 등 확인 시ㆍ군ㆍ구청 임야대장 공부상권리관계, 지목ㆍ지번ㆍ면적 등 확인 시ㆍ군ㆍ구청 주민등록 열람 물건 소재지 건물의 전입세대 전부 열람 관할 동사무소 < Copyrights ⓒ IBN & ibnnews.net, 무단 전재 및 재배포 금지 >
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-19 22:52
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7. 배당요구 종기 결정 및 공고 고지
7. 배당요구 종기 결정 및 공고 고지 경매의 준비가 최저매각가격 등으로 완료되면 경매법원은 배당요구 종기일부터 1월 안의 날로 매각기일을 지정 공고하고, 이해관계인에게 이를 통지하여야 한다. 매각기일을 공고함에서 최저매각가격, 매각방법, 매각조건 등 일정한 사항을 기재하여야 한다. (1) 배당요구의 종기 결정 민사집행법은 배당요구 종기를 첫 매각기일 전으로 앞당겨 경매절차의 안정과 활성화를 꾀하였다. 구 민사소송법은 매각결정 기일(경락허가 기일)까지 채권자들의 배당요구를 허용하여 대항력 있는 임차인이 입찰에 참가하여 최고가 매수인이 되지 못하면 배당철회로 낙찰 불허가 되어 다시 입찰을 진행해야 하는 것을, 민사집행법에서는 배당요구 종기는 특별한 사정이 없는 한 첫 매각기일 이전으로 정한다. 권리신고 겸 배당요구신청 사건번호 타경 부동산 강제(임의)경매 채권자 양광소 채뮤저 이봉준 소유자 이맹자 본인은 이 사건 경매절차에서 임대보증금을 우선변제 받기 위하여 아래와 같이 권리신고 겸 배당요구를 하오니 매각대금에서 우선배당을 하여 주시기 바랍니다. 아 래 1. 계약일 : 2004. 1. 20. 2. 계약당사자 ; 임대인(소유자) 임차인 3. 임대차기간 ; .
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-19 22:11
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6. 가압류권자의 경매절차상 지위
6. 가압류권자의 경매절차상 지위 (1) 가압류권자는 이해관계인이 아니다. 가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산이 가능한 채권에 관하여 강제집행을 할 수 있을 때까지 그 집행을 보전하기 위해 미리 채무자의 재산을 압류하여 그 처분이나 환가를 금지하는 보전처분의 하나이며, 가압류권자는 바로 경매신청을 할 수 없고, 피보전권리의 집행권원 (판결, 화해조서, 지급명령, 확정판결 정본, 이행권고 결정정본) 등을 받아야만 경매신청을 할 수 있으며, 가압류권자는 이해관계인이 될 수 없으며, 법원에서는 매각기일 통지 등을 하지 않고, 배당기일에만 통지한다. 경매기입등기 후 가압류권자는 별도 배당 신청을 하여야 한다. 가압류권자에게는 집행법원에서 배당금약을 공탁(집행공탁)하고, 경매기입등기 전에 설정된 가압류권자는 따로 배당신청을 하지 않더라도 등기부 등본 상에 기재된 가압류대로 배당요구 신청을 한 것과 동일하게 취급하나, 경매기입 등기 후에 설정된 가압류권자는 경매신청인에게 대항할 수 없고, 집행법원에서는 배당요구 사실을 확인하기 어려우므로, 등기부등본을 첨부하여 일반 채권자와 같이 배당요구 종기까기 배당요구를 하지 않으며 배당에서 제외된다. < Copyright
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-19 22:09
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5.중대한 하자와 중대한 하자가 아닌 경우
5.중대한 하자와 중대한 하자가 아닌 경우 (1) 중대한 하자 ① 토지와 건물의 최선순위 근저당 설정일자가 서로 다름에도 이를 구분하지 않은 경우 (대법 99마 5148 판례) ② 선순위 근저당권보다 주민등록 전입신고가 앞선 일자로 되어있는데도 임차인에 대한 기재를 임대차 동사무소에 확인되지 않은 것으로 기재된 경우에도 중대한 하자라 볼 수 있다. (95마 1197) (2) 중대한 하자가 아닌 경우 ① 매각기일 후에 경료된 예고등기를 경매법원에 신고하였으나 매각물건 명세서에 기재를 누락한 경우 (대법 20마 6340 결정) ② 최선순위 근저당보다 먼저 대항력을 갖추었으나 임차인과 그 부동산 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 기재하지 않은 경우 (98마 4498) <잉여 없는 경매의 매수신청> 매수신청 사 건 : 2005타경 12345호 부동산 강제경매 채권자 채무자 위 사건에 관하여 채권자는 2003년 월 일 귀원으로부터 잉여의 가망이 없다는 통지를 받고, 우선채권총액을 넘는 매수청구금약을 다음과 같이 정하고, 그 금액에 응하는 입찰신고인이 없을 때에는 그 가격으로 매수할 것을 신청하고 보증으로 금 원에 해당하는 현금을 공탁합니다. - 다 음 -
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-19 22:07
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4. 잉여 없는 경우 경매취소
4. 잉여 없는 경우 경매취소 (1) 최저매각가격 결정시부터 매각결정일 종료시까지 우선채권의 총액이 최저매각가격을 상회하는 경우에는 민사집행법 제102조가 성립된다. 집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 우선 부담 절차비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정할 때에는 압류채권자에 통지하여 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수한 자가 없을 경우에는 압류채권자가 충분한 보증을 제공하고 매수할 것을 통지하고 압류채권자가 보증을 제공하지 않으면 매각절차를 취소하여야 한다. <남을 가망이 없다는 통지서> 00 지방법원 통지서 귀하 사 건 20 타경 부동산 강제(임의)경매 채권자 채무자 소유자 이 사건 경매절차에 있어서 별지 기재 부동산에 대한 최저매각가격 금 원으로는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담금 원(근저당권, 임대차보증금 등)과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정되므로 민사집행법 제102조 제1항(제268조)에 의하여 통지합니다. 따라서 이 사건 경매절차를 계속하여 진행하기 위해서 채권자는 이 통지를 받은 날로부터 1주일 이
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-19 22:01
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3. 압류가 금지된 재산 또는 물건
3. 압류가 금지된 재산 또는 물건 (1) 재산 [1] 전통사찰 보존법 제10조, 제11조 제10조 (전법(傳法)용 건물 등의 압류금지) 전통사찰의 소유에 속하여 전법에 제공되는 경내지의 건조물 및 토지는 저당권 기타 물권의 실행을 위한 경우 또는 파산의 경우를 제외하고는 제3조의 규정에 의한 등록 후에 발생한 사법상의 금전채권으로서 이를 압류할 수 없다. 제11조 (주지의 재산취득 금지) 전통사찰의 주지는 당해 사찰의 재산을 처분하는 경우에 그 재산을 취득할 수 없다. [2] 국가 유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제58조 제58조 (양도 등의 금지) 대부재산은 이 법에 의한 경우를 제외하고는 다른 사람에게 이를 양도 또는 담보로 제공하거나 다른 사람이 이를 압류할 수 없다. 다만, 대부를 받은 자각 대부금을 상환할 능력이 없게 되어 국가보훈처장의 승인을 얻어 다른 대부대상자에게 이를 양도하는 경우와 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제2조 제1호의 규정에 의한 금융기관으로부터 본인이 대부를 받기 위하여 담보로 제공하는 경우 및 이로 인하여 압류되는 경우는 예외로 한다. <개정 1998.1.13, 2002.1.26, 2004.1.20, 2005
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-19 00:27
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김태석 변호사 프로필
법무법인 국민에서 변호사 및 변리사로 활동하고 있으며, 전문분야는 부동산경매, 재개발·재건축, 부동산분쟁, 건설분쟁, 부동산개발 등이다. 부동산전문 변호사로서 유치권, 예고등기 등이 붙어 있는 소위 ‘위험한 경매물건’에 대한 철저한 권리분석 및 이해관계인들과의 협상을 통해 투자자들의 수익을 극대화하고 있다. 한편, 재개발 구역 내 경매부동산에 관한 투자 자문을 통해 투자자들이 내 집 마련의 꿈을 실현하도록 조력하고 있다. 투자자클럽에서 부동산경매 강의와, 건국대학교 주거환경정비사 과정 및 투자분석사 과정 등에서 재개발·재건축 강의를 하고 있다. 공주한일고, 연세대학교 법학과 및 동 대학원을 졸업했으며, 법무법인 을지에서 변호사로서 재개발·재건축 업무를 담당했다. 지은 책으로는 『손에 잡히는 부동산경매』 『부동산 클리닉』이 있고 <토지소유권권능의 분리에 관한 연구>, <주택재건축사업에서의 매도청구권에 관한 소고>, <공동주택의 하자에 관한 판례의 동향> 등 여러 편의 논문을 썼다. ◈ 자격사항 ◈ 종 류 취득일자 비 고 변호사 2005. 2. 변리사 2005. 4. 주거
- IBN 기자
- 2008-08-18 22:22
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2. 부동산 경매절차
2. 부동산 경매절차 <1>. 경매신청 (1) 채권자 경매신청 ; 경매비용 납부(신청인) - 신청기각에 대한 즉시항고 가능 (2) 경매개시결정 기입등기 ; 법원의 촉탁등기시 압류 효력 발생 - 경매개시결정에 대한 이의 (3) 경매준비 ; 이해관계인은 채권신고, 집행관은 현황조사, 감정평가사는 감정평가 (4) 입찰매각공고 ; 입찰기일 14일 전 일간신문에 공고 (5) 경매사건 기록 열람 및 현장답사 ; 입찰자 - 물건명세서, 감정평가서, 주민등록확인 입찰 1주일 전 경매계 열람 열람 후 주택인 경우 동사무소 주민등록 열람, 상가는 세무서 사업자등록을 열람하여야 함. <2>. 매각 (1) 입찰 1시간 전 기록 최종열람 ; 경매법정 - 변경, 연기, 취하, 취소 등 확인 (2) 입찰개시, 입찰표 작성 ㆍ 제출 - 입찰표는 정정하면 무효이므로, 새로운 입찰표에 다시 작성하여야 함. (3) 입찰마감 및 개찰 (4) 최고가매수인 결정 및 차순위매수신고 - 차순위 매수신고인은 사건의 최고가매수인의 호창 후 즉시 신고하여야 한다. <3>. 매각결정 (1) 매각허부결정선고 및 매각기일조서 작성 (2) 매각허부결정에 대한 즉시항고, 재항고 -
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-18 22:20
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1-2. 강제경매와 임의경매의 같은 점과 차이점
1-2. 강제경매와 임의경매의 같은점과 차이점 (1) 강제경매와 임의경매의 같은점 ① 채권자의 채권만족의 실현은 강제집행 절차에 의함 ② 경매진행의 주체는 국가 즉 집행법원에 의하여 이루어짐 ③ 압류의 효력발생시기는 경매개시결정 기입등기시부터 압류효력이 발생됨 ④ 경매개시결정에 대한 이의신청시한은 대금완납시까지 ⑤ 매각기일과 매각결정기일 지정 (민사집행법 제 104조) ⑥ 잉여주의 ; 남을 가망이 없을 경우 경매취소 (민사집행법 제 102조) ⑦ 배당요구의 종기일 ; 첫 매각기일 이전의 날로 지정하는데, 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다. (민사집행법 제 88조) ⑧ 배당표확정 ; 배당기일 3일 전에 배당표원안을 작성하여 법원에 비치하여야 한다. ⑨ 매수인의 소유권취득시기는 매수인이 매각대금을 완납한 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다. (민사집행법 제 135조) (2) 강제경매와 임의경매의 차이점 ① 임의경매는 담보물권이 설정된 부동산의 등기부등본만을 필요로 하고, 채무자의 특정재산에 한정해 경매 신청이 가능하다. ② 강제경매는 채무자명의의 모든 재산에 강제집행 ㆍ 경매신청이 가능하다. ③ 임의경매는 담보권의 실행이므
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-15 02:07
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1-1. 경매절차의 개요
1-1. 경매절차의 개요 부동산경매절차는 강제경매와 임의경매의 두 절차로 이루어지는데, 그 절차는 다음과 같다. (1) 강제경매 강제경매는 채권자가 채무자에게 가지는 금전채권이 있어 (집행력 있는 정본, 판결문, 화해조서, 지급명령확정정본, 이행권고결정정본 등) 그 채권을 회수하기 위하여 경매를 신청하는 것이 강제경매이다. 예를 들어 채권자가 채무자에게 금 3,000만원을 빌려주면서 변제기일이 지나도록 채무자가 변제를 하지 않자 채권자는 채무자를 상대로 대여금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 판결문정본에 집행문을 부여받아 채무자의 재산에 경매를 신청하여 위 채권을 회수하기 위하여 경매를 신청하는 것인데, 강제경매를 신청할 수 있는 것들은 판결문, 화해조서, 지급명령 확정정본, 이행권고결정정본 등 집행력 있는 정본에 터잡아 강제경매신청을 할 수 있다. (2) 임의경매 임의경매는 채무자나 물상보증인의 특정재산에 대하여 저당권, 전세권, 담보가등기를 설정하고 채무불이행시 채권을 변제받기 위한 경매를 임의경매라 한다. 예를 들어 채권자가 채무자에게 금 1억원을 빌려주면서 채무자의 부동산에 저당권을 설정하였는데. 채무자가 약정한 변제기일이 지나도록 변제를
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-15 02:02
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1. 경매란 무엇인가
1. 경매란 무엇인가 부동산 경매란 채무자 소유의 부동산을 압류 ㆍ 현금화(매각)하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권에 국가 즉 법원을 통해 채무자 소유의 부동산에 매각절차를 거쳐 그 매각대금으로 채권자의 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 절차를 경매라 하며, 입찰자의 입장에서는 일반매매 보다 싼 값으로 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있어 일반인들에게 중요한 재테크 수단이 되기는 하나, 입찰과정에서 물건분석이나 권리분석을 이해하지 못하고, 유치권 ㆍ 저당권 등의 담보물권, 지상권 ㆍ 지역권 ㆍ 전세권 등의 용익물권이 설정되어 있는데도 제한물권이 어떠한 권리관계로 소멸되고 인수되는지를 알지 못하고 법원의 경매물건을 모두 다 싼 값으로 취득하는 줄 알고, 우선 낙찰인(최고가매수인)이 되고 보자는 묻지마 부동산경매에서 낭패를 보는 일이 있으므로 변호사 또는 전문가에게 상의하여 입찰에 참여하는 것이 좋다. < Copyrights ⓒ IBN & ibnnews.net, 무단 전재 및 재배포 금지 >
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-15 01:59
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정병화 교수 프로필
30년간 부동산경매 현장에서 수많은 직접투자 및 펀드 조성, 자문역 등 전방위로 활약한 경매투자 전문가다. 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 사우나건물, 복잡한 상가건물, 건축 중단된 건물이 있는 토지, 토지 또는 건물의 지분매각 등을 전문적으로 취급하고 있다. 대한법률행정사협회 회장, 법무행정실무사협회 자문위원, 종교뉴스신문부사장으로 재임중이며 경기대학교 법률실무 경매강사, 국제정보교육원 민사집행법 강사, 아주대학교 공공정책 대학원 부동산최고위과정 경매특별 초청강사, 공인중개사연합회 초청강사, 대한옥션연구회 경매강사로 활동하고 있고 종교뉴스신문 칼럼을 쓰고 있다. 특히 모텔을 경매로 낙찰받아 요양병원 실버 홈타운 등을 용도변경하여 재테크 수단으로 활용하는 방법 및 이용을 배우기위하여 늦깍이로 대학원 사회복지학과에 재학중이다. 지은책으로는 경매신청에서 명도까지 알기쉬운 경매실무 프로들의 실자경매사례등이 있으며 손에 잡히는 부동산 경매는 현재 폭발적반응으로 판매되고 있다. < Copyrights ⓒ IBN & ibnnews.net, 무단 전재 및 재배포 금지 >
- IBN 기자
- 2008-08-15 01:54
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부동산-토지-지목별분류
■지목별 분류 1. 전 물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상 수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다. 2. 답 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다. 3. 과수원 사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물 의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다. 4. 목장용지 다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다. 가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지 다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지 5.
- 안용상 기자
- 2008-07-30 03:26
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부동산-용도별분류
■용도지역·용도지구·용도구역별분류(국토의계획및이용에관한법률제2절) 제36조 (용도지역의 지정) ①건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각호의 1의 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다. 1. 도시지역 : 다음 각목의 1로 구분하여 지정 한다 가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 나. 상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역 다. 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역 라. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역 2. 관리지역 : 다음 각목의 1로 구분하여 지정한다. 가. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요 하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연 환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 나. 생산관리지역 : 농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정
- 안용상 기자
- 2008-07-30 03:24
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