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재개발 부동산 투자의 매력
재개발 부동산 투자의 매력 김태석 변호사 서대문구 가좌(가재울), 노원구 상계, 마포구 아현, 강북구 미아, 동작구 노량진, 영등포구 신길, 관악구 신림, 동대문 전농·답십리, 금천구 시흥. 서울에서 종래 개발에서 소외됐던 지역들이지만 최근 실수요자 및 투자자들의 관심을 끌고 있다. 뉴타운지구로 지정되었기 때문이다. 이들 지역은 부동산 가격이 꾸준히 오르고 있다. 재개발사업구역 안에 있는 부동산을 취득하는 것이 곧 아파트 분양권을 확보하는 것이라는 기대감 때문이다. 5천만원 내지 2억원을 투자하여 아파트 분양권을 받을 수 있다면 내 집 마련의 꿈은 실현되는 것이다. 이로 인해 서울 뉴타운 지구 안에 있는 경매부동산은 감정평가금액의 120% 이상으로 매각되고 있다. 매매, 증여, 상속, 경매 등의 방법으로 뉴타운지구 중 주택재개발사업구역 안에 있는 토지 또는 건물을 취득하는 경우 양수인이 조합원의 지위 및 아파트 분양권을 취득할 수 있을까. 첫째로, 조합원의 지위를 취득할 수 있는지 보자. 조합원의 지위가 있는 사람은 아파트 분양권을 취득할 수 있다. 조합원의 지위는 아파트 분양권의 전제이기 때문이다. 주택재개발사업에 있어서는 사업구역 안에 있는
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:12
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일반분양승인 및 사용승인이 임박한 상황에서 재건축 사업구역안에 있는 토지가 경락되었다면
일반분양승인 및 사용승인이 임박한 상황에서 재건축 사업구역 안에 있는 토지가 경락되었다면 김태석 변호사 사례) 갑은 부동산임의경매절차에서 조합원 A가 B재건축조합에게 신탁한 토지만을 경락받고, 2007. 10. 매각대금을 납입하였다. 당시 종전 건축물은 철거되었고, 그 지상에 아파트 신축공사가 진행 중이었다. 서울에 있는 B재건축조합은 2004. 1. 조합설립인가를 받았고, 2008. 7. 일반분양승인신청(세대수 50세대)을 신청할 예정이고, 2008. 11. 신축아파트에 대한 사용승인을 신청할 예정이었다. B재건축조합이 예정대로 일반분양승인 및 사용승인을 받을 수 있을까? 해설) 첫째, 갑이 조합원 지위를 취득하는지 여부를 살펴보자. 재건축조합의 조합원이 되기 위해서는 사업구역 내 토지 및 그 지상 건축물을 소유하고, 재건축사업에 동의해야만 한다. 갑은 토지만을 취득하였고, 건축물을 취득한 것이 아니므로 조합원이 될 수 없다. 한편, 서울에 있는 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후에 토지 등을 양수한 사람은 조합원의 지위를 승계할 수 없다. B재건축조합은 2004. 1. 조합설립인가를 받아 경과규정이 적용되지 아니한다. 따라서 경락인 갑은 조합원의 지위를
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:00
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부동산경매의 참을수 없는 매력
부동산경매의 참을 수 없는 매력 김태석 변호사 우리 경제가 IMF 외환위기라는 한파를 맞은 지도 벌써 10년이 넘었다. 강산도 변할 세월이라, 과거 은행금리에만 만족해왔던 전 국민이 재테크 전사로 거듭났다. 재테크는 더 이상 부자들만의 전유물이 아니라 시대의 큰 흐름인 것이다. 자영업자와 직장인뿐만 아니라 가정주부 및 학생들까지도 최신 재테크 트렌드가 뭔지 모르면 도통 대화에 끼기 어렵다. 2007년 한 해 동안에는 주식 및 펀드 투자가 우리 사회를 뜨겁게 달구었던 반면, 2008년 올해는 새해 벽두부터 전 세계 주가가 불안한 움직임을 보이고 있다. 따라서 새 정부의 시장친화적 부동산정책에 대한 기대감도 한몫 해 여러 투자자산 중 부동산의 강세가 점쳐진다. 이미 강북지역의 다세대 연립주택 소형아파트, 뉴타운 재개발 재건축 사업구역 안에 있는 부동산, 한반도대운하 주변의 부동산, 버블세븐 지역의 고가아파트에 대한 집중현상이 벌어지고 있다. 그렇다면 돈 되는 부동산을 어떻게 소유할 것인지가 관건이다. 매매를 통한 부동산거래가 일반적이지만, 진짜 알짜배기 부동산거래는 뭐니뭐니 해도 경매부동산을 낙찰받는 것이다. 다시 말해 가장 안전하면서도 수익률이 높은 재테크 수
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 12:55
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다른사람 이름으로 경매부동산을 취득해도 좋을까
다른 사람 이름으로 경매부동산을 취득해도 좋을까 부동산경매절차에서 경매부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람의 이름으로 입찰하여 매각허가결정을 받아 매각대금을 납입하고 소유권이전등기를 하는 경우가 있다. 예를 들면, 이미 주택을 소유하고 있는 사람이 양도소득세의 중과 또는 종합부동산세를 피하기 위해 다른 사람 이름으로 입찰에 참여하는 경우, 두 사람이 공동투자를 하되 한 사람 이름으로 입찰에 참여하는 경우 등이다. 이 같은 경우 경매절차에서 취득한 부동산이 명의자 을의 소유인지 아니면 부동산취득 관련비용을 부담한 갑의 소유인지 하는 점이 문제가 된다. ‘부동산실권리자 명의등기에 관한 법률(부동산실명법)’은 명의신탁약정 및 그에 기해 이뤄진 소유권이전등기를 무효로 규정하고, 실권리자 명의로 등기하도록 규정하고 있다. 부동산경매절차에서 매각대금을 실질적으로 부담한 사람과 명의자가 다른 경우 두 사람 사이에는 명의신탁약정이 존재하는 것이고, 이 때 매각대금을 납입한 사람이 아니라 명의자가 매각대상 부동산의 소유권을 취득하는 것이다. 한편, 부동산이 명의자의 소유라면 비용을 부담한 사람은 명의자에게 매각대금, 등록세, 취득세 등의 반환을 청구할
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 16:49
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재개발 재건축과 경매투자
Ⅴ. 주택재개발사업의 분양대상 서울특별시 도시및주거환경정비조례 제24조 제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 「서울특별시 건축조례」(이하 "건축조례"라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 14:15
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재개발 재건축과 경매투자
Ⅳ. 부동산경매와 토지거래허가 【토지거래허가 관련 규정】 구 분 조 항 내 용 도시 재정비법 제32조 제1항 재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정된 것으로 본다. 제32조 제3항 시행령 제37조 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조의 규정에 의한 허가구역으로 지정되는 경우 20㎡ 이상의 토지거래에 대하여 동조의 규정에 의한 허가를 받아야 한다. 국계법 제118조 제1항 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 제121조 제2항 민사집행법에 의한 경매, 공매 등의 경우에는 제118조의 규정을 적용하지
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 14:01
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재개발 재건축과 경매투자
Ⅲ. 주택재건축 재개발과 조합원 자격 1. 주택재개발사업에서의 조합원 자격 근 거 조 항 내 용 도정법 제19조 제1항 주택재개발사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 제2조 제9호 가목 9. "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다. 가. 주택재개발사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 도정법 시행령 제30조 제2항 조합의 설립인가 후 양도 증여 판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다. 주택재개발사업의 경우 사업이 어느 단계에 있는지 여부와 관계없이 조합원은 토지 또는 건축물을 양도할 수 있고, 양수인은 조합원의 지위를 승계한다. 한편 관리처분인가고시가 있는 경우 조합원의 권리는 기존 토지 또는 건축물에 대한 소유권에서 분양권으로 전환되므로 관리처분인가고시 후 종전 조합원의 권리를 양수한 경우에는 분양권을 양수한 것이 된다. 2. 주택재건축사업에서의 조합원 자격 근 거 조 항 내 용 도정법 제2조 제9호 나목 9. "토지
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 13:44
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재개발 재건축과 경매투자
Ⅱ. 주택재건축 재개발 일반 주택재건축사업 및 주택재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도정법’이라고 한다) 및 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 ‘도시재정비법‘이라고 한다)에 의하여 규율되고 있다. 【재정비촉진사업의 유형】 「도시정비법」상의 정비사업 (주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업) 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업 【정비사업의 유형】 유 형 내 용 주거환경개선사업 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 주택재개발사업 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 주택재건축사업 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 도시환경정비사업 상업지역·공업지역
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 13:37
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재개발 재건축과 경매투자
1. 재개발 재건축과 경매투자 Ⅰ. 실전사례 【경락시 조합원지위 취득 여부에 대한 사례】 순번 사 례 1 갑은 주택재개발사업구역 안에 있는 토지만을 경락받고 2006. 12. 27. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까? 2 갑은 주택재건축사업구역 안에 있는 토지만을 경락받고 2006. 12. 27. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까? 3 갑은 투기과열지구로 지정된 인천에서 재건축사업구역 안에 있는 토지 및 건축물을 경락받고, 2006. 12. 20. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까?(단, 재건축조합은 2006. 12. 27. 조합설립인가를 득하였다.) 4 갑은 투기과열지구로 지정되어 있는 서울에서 재건축사업구역 안에 있는 토지 및 건축물을 경락받고, 2006. 12. 27. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까?(단, 재건축조합은 2003. 12. 30. 조합설립인가를 득하였고, 조합원인 전소유자는 2003. 12. 30. 경매대상물인 토지 및 건축물의 소유권을 취득하였다.) 5 갑은 투기과열지구로 지정되어 있는 수원에서 재건축사업구역 안에 있는 토지 및 건축물을 경락받
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 13:25
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22. 재항고
22. 재항고 1. 재항고 사유 매각허부결정에 대하여 항고법원의 재판에 불복할 때에는 항고법원에 대하여 대법원에 재항고를 할 수 있다. 3. 재항고장 제출 재항고장은 항고심법원(처음 항고를 한 법원, 대법원이 아님)에 제출하여야 하며, 재항고인은 재항고장에 재항고이유를 적어 20일 안에 제출하여야 한다. 항 고 장수입인지 2,000원 (우체국)(송달료 13,560원은 은행에 납부하고영수증을 뒷면에 첨부) 사건번호 타경채 권 자채 무 자항 고 인주 소 위 사건 항고인은 귀원이 200 . . . 에 선고한 경락허가결정에 대하여 불복하므로이에 항고합니다. -항고취지-원 결정을 취소하고 다시 상당한 재판을 구함 -항고이유- 200 . . . 항고인 (인) 전화번호 첨부서류 : 1. 0 지방법원 경매 계 귀중 재항고장 사 건 : 라 호재항고인 :주 소 : 재항고인은 지방법원 지원(지법) 2004타경 호 매각허가 결정에 대한 즉시항고 사건에 관한 동원의 2004년 월 일 즉시항고 기각결정에 대하여 불복이므로 재항고 합니다. 원결정의 표시항고를 기각한다. 재항고 취지원결정을 취소하고 다시 상당한 재판을 구함. 재항고 이유추후 제출함. 2004년 월 일 대법원 귀중 참고
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-03 12:20
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21. 매각허부에 대한 즉시항고
21. 매각허부에 대한 즉시항고 1. 매각허가 여부의 불복, 결정에 대한 불복 이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고, 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 이외의 조건으로 허가를 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다. 2. 항고기간 항고인은 원결정을 고지 받은 날로부터 매각허부결정 선고한날 1주일 이내에 원심법원에 제출하여야 한다. 3. 항고의 제기방식 즉시항고는 매각허가 여부의 결정을 선고한 원심법원에 항고장을 제출하여야 하고, 항고장에 항고이유서를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다. 4. 항고권자 (1) 이해관계인매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산위의 권리자, 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람, 매수신고인 등이 항고권자가 될 수 있다. (2) 즉시항고의 이해관계인이 아닌 자 (항고를 할 수 없는 자)매각결정이 있은 후에 즉시항고의 이해관계인이
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-03 11:48
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20. 매각허가에 대한 이의신청
20. 매각허가에 대한 이의신청 제121조 (매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다. 1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때(1) 강제집행의 요건을 흠결한 경우(2) 강제집행개시의 요건을 흠결한 경우(3) 강제경매신청의 요건을 흠결한 경우(4) 집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때(5) 경매신청의 취하된 것을 간과하고 매각기일을 진행한 경우(6) 이해관계인에게 매각기일을 통지하지 아니한 경우(7) 채무자에게 경매개시결정을 송달하지 아니한 경우 등 2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(1) 행위무능력자 (미성년자ㆍ한정치산자ㆍ금치산자)(2) 재매각절차에서 전의 매수인(3) 채무자(4) 매각절차에 관여한 집행관(5) 매각부동산을 평가한 감정인 (감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사) 3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때 4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 15:03
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19. 매각허가결정
19. 매각허가결정 법원은 이해관계인의 이의가 없다고 인정되고 그 밖에 직권으로 매각을 불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 결정을 한다. (입찰 후 1주일 내)매각허가 결정을 선고하는 데 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 공고하여야 하나, 이해관계인에게 송달할 필요는 없다. (법 제128조 제2항)
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 14:56
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18. 매각불허가결정
18. 매각불허가결정 1. 매각불허가결정을 할 경우 (1) 이의신청이 정당하다고 인정한 때법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 아니한다. (법 제123조 제1항) (2) 민사집행법 제121조 제1호 내지 제7호에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각불허가 결정을 하여야 한다. (법 제123조 제2항 본문, 판례 2001. 7. 16. 대판 2001마 1226)
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 14:46
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17. 매각불허가 사유
17. 매각불허가 사유 1. 매각허가 결정기일에 출석한 이해관계인의 매각불허가에 대한 이의가 정당하다고 인정된 경우 2. 여러 개의 부동산을 동시에 매각한 경우, 각 1개의 부동산의 매각대금만으로도 경매집행비용과 각 채권자의 채권변제가 충분할 때 3. 입찰 후 천재지변 및 기타 사유로 최고가매수인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 경우 4. 경매절차의 진행이 정지되어 이로 인해 매각기일과 매각결정기일 사이에 오랜 기간이 경과되어 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 14:41
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