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재개발 재건축과 경매투자
Ⅱ. 주택재건축 재개발 일반 주택재건축사업 및 주택재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도정법’이라고 한다) 및 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 ‘도시재정비법‘이라고 한다)에 의하여 규율되고 있다. 【재정비촉진사업의 유형】 「도시정비법」상의 정비사업 (주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업) 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업 【정비사업의 유형】 유 형 내 용 주거환경개선사업 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 주택재개발사업 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 주택재건축사업 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 도시환경정비사업 상업지역·공업지역
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 13:37
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재개발 재건축과 경매투자
1. 재개발 재건축과 경매투자 Ⅰ. 실전사례 【경락시 조합원지위 취득 여부에 대한 사례】 순번 사 례 1 갑은 주택재개발사업구역 안에 있는 토지만을 경락받고 2006. 12. 27. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까? 2 갑은 주택재건축사업구역 안에 있는 토지만을 경락받고 2006. 12. 27. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까? 3 갑은 투기과열지구로 지정된 인천에서 재건축사업구역 안에 있는 토지 및 건축물을 경락받고, 2006. 12. 20. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까?(단, 재건축조합은 2006. 12. 27. 조합설립인가를 득하였다.) 4 갑은 투기과열지구로 지정되어 있는 서울에서 재건축사업구역 안에 있는 토지 및 건축물을 경락받고, 2006. 12. 27. 대금을 납입하였다. 갑은 조합원 지위를 취득할 수 있을까?(단, 재건축조합은 2003. 12. 30. 조합설립인가를 득하였고, 조합원인 전소유자는 2003. 12. 30. 경매대상물인 토지 및 건축물의 소유권을 취득하였다.) 5 갑은 투기과열지구로 지정되어 있는 수원에서 재건축사업구역 안에 있는 토지 및 건축물을 경락받
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-03 13:25
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22. 재항고
22. 재항고 1. 재항고 사유 매각허부결정에 대하여 항고법원의 재판에 불복할 때에는 항고법원에 대하여 대법원에 재항고를 할 수 있다. 3. 재항고장 제출 재항고장은 항고심법원(처음 항고를 한 법원, 대법원이 아님)에 제출하여야 하며, 재항고인은 재항고장에 재항고이유를 적어 20일 안에 제출하여야 한다. 항 고 장수입인지 2,000원 (우체국)(송달료 13,560원은 은행에 납부하고영수증을 뒷면에 첨부) 사건번호 타경채 권 자채 무 자항 고 인주 소 위 사건 항고인은 귀원이 200 . . . 에 선고한 경락허가결정에 대하여 불복하므로이에 항고합니다. -항고취지-원 결정을 취소하고 다시 상당한 재판을 구함 -항고이유- 200 . . . 항고인 (인) 전화번호 첨부서류 : 1. 0 지방법원 경매 계 귀중 재항고장 사 건 : 라 호재항고인 :주 소 : 재항고인은 지방법원 지원(지법) 2004타경 호 매각허가 결정에 대한 즉시항고 사건에 관한 동원의 2004년 월 일 즉시항고 기각결정에 대하여 불복이므로 재항고 합니다. 원결정의 표시항고를 기각한다. 재항고 취지원결정을 취소하고 다시 상당한 재판을 구함. 재항고 이유추후 제출함. 2004년 월 일 대법원 귀중 참고
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-03 12:20
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21. 매각허부에 대한 즉시항고
21. 매각허부에 대한 즉시항고 1. 매각허가 여부의 불복, 결정에 대한 불복 이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고, 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 이외의 조건으로 허가를 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다. 2. 항고기간 항고인은 원결정을 고지 받은 날로부터 매각허부결정 선고한날 1주일 이내에 원심법원에 제출하여야 한다. 3. 항고의 제기방식 즉시항고는 매각허가 여부의 결정을 선고한 원심법원에 항고장을 제출하여야 하고, 항고장에 항고이유서를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다. 4. 항고권자 (1) 이해관계인매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산위의 권리자, 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람, 매수신고인 등이 항고권자가 될 수 있다. (2) 즉시항고의 이해관계인이 아닌 자 (항고를 할 수 없는 자)매각결정이 있은 후에 즉시항고의 이해관계인이
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-03 11:48
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20. 매각허가에 대한 이의신청
20. 매각허가에 대한 이의신청 제121조 (매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다. 1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때(1) 강제집행의 요건을 흠결한 경우(2) 강제집행개시의 요건을 흠결한 경우(3) 강제경매신청의 요건을 흠결한 경우(4) 집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때(5) 경매신청의 취하된 것을 간과하고 매각기일을 진행한 경우(6) 이해관계인에게 매각기일을 통지하지 아니한 경우(7) 채무자에게 경매개시결정을 송달하지 아니한 경우 등 2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(1) 행위무능력자 (미성년자ㆍ한정치산자ㆍ금치산자)(2) 재매각절차에서 전의 매수인(3) 채무자(4) 매각절차에 관여한 집행관(5) 매각부동산을 평가한 감정인 (감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사) 3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때 4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 15:03
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19. 매각허가결정
19. 매각허가결정 법원은 이해관계인의 이의가 없다고 인정되고 그 밖에 직권으로 매각을 불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 결정을 한다. (입찰 후 1주일 내)매각허가 결정을 선고하는 데 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 공고하여야 하나, 이해관계인에게 송달할 필요는 없다. (법 제128조 제2항)
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 14:56
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18. 매각불허가결정
18. 매각불허가결정 1. 매각불허가결정을 할 경우 (1) 이의신청이 정당하다고 인정한 때법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 아니한다. (법 제123조 제1항) (2) 민사집행법 제121조 제1호 내지 제7호에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각불허가 결정을 하여야 한다. (법 제123조 제2항 본문, 판례 2001. 7. 16. 대판 2001마 1226)
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 14:46
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17. 매각불허가 사유
17. 매각불허가 사유 1. 매각허가 결정기일에 출석한 이해관계인의 매각불허가에 대한 이의가 정당하다고 인정된 경우 2. 여러 개의 부동산을 동시에 매각한 경우, 각 1개의 부동산의 매각대금만으로도 경매집행비용과 각 채권자의 채권변제가 충분할 때 3. 입찰 후 천재지변 및 기타 사유로 최고가매수인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 경우 4. 경매절차의 진행이 정지되어 이로 인해 매각기일과 매각결정기일 사이에 오랜 기간이 경과되어 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-01 14:41
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16. 매각허부에 대한 이의사유
16. 매각허부에 대한 이의사유 1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때 2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때; 매각부동산의 취득자격이 없는 자(1) 재매각에 있어서의 전 매수인(2) 집행관과 감정인 및 그 가족(3) 매각부동산의 채무자; 매각부동산의 채무자와 소유자가 다른 경우 소유자는 부동산매수 가능(4) 농지취득자격증명을 받지 아니한 자 3. 최고가매수신고인이나 그 대리인이 타인의 매수신청을 방해한 자 일 때 4. 법률상 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을 변경하였을 때 5. 입찰기일의 공고가 법률의 규정에 위반한 때, 공고사항의 누락이나 기재된 사항 중 중대한 오류가 있을 경우 6. 최저매각가격의 결정, 일괄입찰의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있을 때 7. 경매종결 시간의 규정을 위반한 때 8. 매수신청인이 보증금을 납부하지 않았으나 집행관이 이를 최고가매수인으로 결정한 때
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-29 14:33
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15. 개찰
15. 개 찰 개찰이 시작되면 집행관은 사건번호 순서대로 응찰자를 법대로 호명한 후 최고가매수인을 결정하게 된다. 최고가매수인으로 결정된 매수인은 입찰조서에 서명ㆍ날인 후 영수증을 교부받고 최고가매수인 외의 사람들은 수취증을 제출하고 보증금봉투를 반환받는다. 최고가매수인 다음으로 높게 매수신고한 매수신고 가액이 최고가매수신고가액에서 보증금을 공제한 금액보다 많으면 (매각 결정금액의 90%에 해당하는 금액) 입찰자는 차순위매수신고를 할 수 있다. 차순위매수신고인은 매각대금을 납부하지 아니한 경우와 최고가매수인이 매각허가를 받지 못한 경우에 차순위신고인은 매각허가를 거쳐 매각대금을 납부하여 소유권을 취득할 수 있다. 이 때 차순위신고인도 매각대금을 납부하지 못하면 재매각기일 3일 전까지 재매각 절차비용과 연체이자를 먼저 납부한 사람이 경매 부동산 소유권을 취득할 수 있다. 차순위 매수신고인 결정 최고가(차순위) 매수신고인 증명신청 사 건 ; 2006타경 1234 부동산 강제(임의)경매 위 사건에 관하여 최고가(차순위) 매수신고인임을 증명하여 주시기 바랍니다. 2007. . . 신청인 (날인 또는 서명) 최고가(차순위) 매수신고인 증명 위 사실을 증명합니다. 20
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-29 11:41
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14. 주의사항
14. 주의사항 1. 입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하십시오. 다만, 일괄매각시에는 1매의 용지를 사용하십시오.2. 한 사건에서 입찰물건이 여러 개 있고, 그 물건들이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 적으십시오.3. 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 이름란에 법인의 병칭과 대표자의 지위 및 이름을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 적고, 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인의 등기부 등, 초본)를 제출하여야 합니다.4. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점 소재지를 기재하시고, 신분확인상 필요하오니 주민등록증을 꼭 가지고 오십시오.5. 금액의 기재는 수정할 수 없으므로 입찰가액란의 기재를 수정할 필요가 있는 때에는 새 용지를 사용하십시오.6. 대리인이 입찰하는 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장과 인감증명을 제출하십시오.7. 위임장, 인감증명 및 자격증명서는 이 입찰표에 첨부하십시오.8. 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.9. 공동으로 입찰하는 경우에는 공동입찰신고서를 입찰료와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는 “별첨 공동 입찰자목
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-28 16:39
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13. 입찰표 작성요령
13. 입찰표 작성 요령 1. 입찰표는 물건마다 별도 용지를 사용하여야 하며, 일괄입찰에서는 1개의 용지를 사용하되 여러 개의 물건이 있는 경우에는 물건번호를 기재한다. 2. 입찰가액은 최저입찰가격 이상이어야 하고, 입찰보증금은 새매각에는 10분의 1에 해당하는 보증금액을 기재하고, 보증금 20%(2할)는 보증금란에 20%로 기재하고, 보증금이 30%(3할)일 경우에는 10분의 3에 해당하는 금액을 기재한다. 금액은 수정해서는 안된다. 수정할 필요가 있을 때에는 새 용지를 사용한다. 3. 입찰보증금 봉투앞면에 사건번호, 물건번호(공고에 물건번호가 있는 것), 제출자 성명을 기재하고, 공동입찰의 경우에는 모두자의 성명만 기재하고 그 외 인원수를 기재한다.공동입찰의 경우 성명란에는 입찰봉투를 투입하기 전에 대봉투에 공동입찰자 성명을 기재하고, 신분증을 확인하기 때문에 공동입찰자의 성명을 모두 기재하여야 하며, 각 지분별로 기재하여야 한다. 4. 개찰 및 최고가매수인 결정 (1) 입찰사건과 유찰사건을 분리하여 사건번호별로 사건기록을 함께 파일에 꽂아 정리하여 정리가 끝나면 입찰자가 있는 사건(진행)과 입찰자가 없는 사건(유찰)을 분리하여 입찰자가 없는 사건은 입찰
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-28 15:01
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12. 입찰실행
12. 입찰실행 1. 목록진행 확인 입찰시간에 법정 앞에 입찰공고가 붙어 있는데, 변경, 연기, 취하, 취소 여부를 확인하여야 한다. 2. 기록열람 입찰 1시간 전에 사건 기록을 열람할 수 있다. 감정평가서, 권리신고 및 배당요구서, 이해관계인 표, 우편송달 보고서 등을 열람하여 선순위전세권자의 배당요구 철회 등을 확인하여야 한다. 3. 입찰표 작성 입찰법정 집행관에게 입찰표대봉투, 소봉투, 입찰표 등을 교부받아 입찰표를 작성하여 소봉투에는 보증금을 넣고, 대봉투에는 입찰표를 넣어 집행관에게 접수하면 집행관은 본인 확인을 하고, 수취증을 떼고 봉투만 입찰표 투함에 투함한다.(수취증은 잘 보관하였다가 개찰시 입찰에 최고가매수인이 되지 못하면 수취증을 주고 보증금 봉투를 반환받는다.)
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-27 15:14
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11. 입찰참가시 준비해야 할것
11. 입찰참가시 준비해야 할 것 처음 입찰하는 사람은 입찰보증금만 가지고 가는 경우가 많습니다. 입찰시 필수적으로 준비해야 할 것은 다음과 같습니다. <준비물> 1. 입찰자의 신분증 2. 입찰자의 도장 3. 대리인인 경우 위임장 (임감증명 첨부) 4. 법인인 경우 법인임감증명, 법인등기부등본 (법인 위임장) 5. 입찰보증금 @ 매각 최저금액의 10%를 입찰보증금으로 준비해야 합니다.최고가매수인이 되더라도 최저매각대금의 10%가 안 되면 낙찰이 취소됩니다. 재매각시에는 최저매각의 20% 또는 30%의 보증금을 준비해야 합니다. [입찰표의 기재사항에 따른 처리기준] 번호 불비사항 처리기준 1 입찰가액의 기재를 정정한 경우 정정인 날인 여부를 불문하고 개찰에서 제외. 2 입찰가약의 기재가 불명료한 경우 (예:5와 8의, 7과9, 0과6등) 개찰에서 제외. 다만 보증금액의 기재가 명확하고 그에 따라 입찰가액을 특정할 수 있을때에는 개찰에 포함. 3 매수신고지 본인 또는 대리인의 주소나 성명이 위임장 기재와 다른 경우 성명이 다른 경우에는 개찰에서 제외 4 매수신고자 본인의 인감증명서상의 인영과 위임장상의 인영이 상이한 경우 개찰에서 제외. 다만 부부 등
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-27 14:31
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10. 주민등록법
10. 주민등록법 A. 주민등록표 열람 자격 주민등록법 제18조 (열람 또는 등ㆍ초본의 교부) 1. 주민등록표를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 받고자 하는 자는 행자부령으로 정하는 수수료를 첨부하여 이를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청할 수 있다. 2. 제1항의 규정에 의한 주민등록표의 열람 또는 등ㆍ초본의 교부신청은 본인 또는 세대원이 할 수 있으며, 대리신청하는 경우에는 본인 또는 세대원의 위임이 있어야 한다.다만, 다음 각호의 경우에는 그러하지 아니하다.(1) 공무상 필요한 경우(2) 관계법령에 의한 소송, 비송사건, 경매목적 수행상 필요한 경우, 기타 대통령령으로 정하는 경우 * 공무상 필요한 경우 및 대통령령으로 정하는 경우(주민등록법 시행령 제43조)3. 법 제18조 제2항 제1호에서 공무상 필요한 경우라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.(1) 국가 또는 지방자치단체가 문서로 신청하는 경우(2) 수사상 긴급히 필요하여 관계공무원이 신청하는 경우 B. 2001 개정 주민등록법 개정 주민등록법 시행령 2001. 7. 18. 시행 *주민등록법시행령 중 개정령(대통령령 제17039호) 1. 주민등록이 말소된 자는 종전에는 말소지에서 재등록신고를 하도록
- 정병화 교수 기자
- 2008-08-27 14:06
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