데일리연합 (SNSJTV) 정상규 기자 |  2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기특별법 개정안은 단순한 제도 보완을 넘어, 국가가 주거 리스크에 직접 개입하는 방식으로 정책 패러다임이 전환됐다는 점에서 큰 의미를 갖는다. 그동안 사후 구제 중심에 머물렀던 전세사기 대응이 ‘선제적 보호’로 이동하면서 피해자의 회복 속도를 높이고 사회적 불안을 완화하려는 의지가 반영된 것으로 해석된다.

이번 개정안의 핵심은 이른바 선지급 후회수 구조다. 기존에는 경매나 공매 절차가 끝난 뒤에도 피해자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 많았지만, 이제는 일정 기준에 미치지 못할 경우 국가가 부족분을 먼저 보전한다. 특히 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 경매 이전 단계에서 보증금 일부 또는 전부를 먼저 지급하는 방식이 도입되면서, 피해 회복의 시간 지연 문제를 구조적으로 보완하게 됐다.

이 제도는 단순한 금전 지원을 넘어 공공이 최소한의 주거 안전망을 보장한다는 점에서 정책적 함의가 크다. 그동안 전세 제도는 사적 계약 영역으로 간주되며 정부 개입이 제한적이었지만, 이번 조치를 통해 주거 안정이 공공 책임의 영역으로 확대된 것이다. 이는 향후 부동산 정책 전반에도 영향을 미칠 수 있는 중요한 전환점으로 평가된다.

피해주택 처리 방식 역시 실질적인 개선이 이뤄졌다. 경매 유찰 시 피해자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 부여하고, 공공주택사업자가 매입 과정에 참여할 수 있도록 제도적 기반을 마련함으로써 주거 불안을 줄이는 장치가 강화됐다. 더불어 취득세 감면과 공공임대주택 지원 확대는 피해자가 주거를 유지할 수 있는 선택지를 넓혔다는 점에서 의미가 있다.

또한 지자체의 역할이 확대된 점도 주목된다. 공공요금 체납 확인이나 주택 안전관리 등 관리 권한이 강화되면서, 단순 행정 지원을 넘어 현장 대응 능력이 높아질 것으로 기대된다. 임대인의 파산 상황에서도 보증금 반환청구권을 유지하도록 한 조치는 법적 보호의 사각지대를 줄이는 보완책으로 평가된다.

예방 기능 강화 역시 이번 개정안의 중요한 축이다. 피해지원센터를 통해 예비 임차인에게 권리관계 분석과 계약 상담을 제공함으로써, 사전에 위험을 차단하려는 시스템이 구축된다. 이는 반복적으로 발생해 온 전세사기의 구조적 문제를 완화하는 데 일정 부분 기여할 것으로 보인다.

다만 재정 부담과 도덕적 해이 가능성은 향후 정책 운영 과정에서 관리해야 할 과제로 남는다. 약 279억 원 규모의 예산이 확보됐지만, 피해 규모가 확대될 경우 추가 재정 투입이 불가피할 수 있다. 동시에 국가 보전이 반복될 경우 시장 참여자들의 경각심이 약화될 수 있다는 우려도 제기된다.

부동산개발 인허가 절차를 단축하기 위한 법 개정도 함께 이뤄지면서 정책의 범위는 주거 안정에서 공급 활성화까지 확장됐다. 신속 인허가 지원센터 설치와 감사면책 규정 도입은 행정 지연을 줄이고 공급 속도를 높이겠다는 의도로 풀이된다.

결국 이번 법안 통과는 전세사기라는 사회적 재난에 대해 국가가 보다 적극적으로 책임을 지겠다는 선언에 가깝다. 피해자 보호를 넘어 시장 신뢰 회복까지 이어질 수 있을지 여부는 향후 제도의 집행 방식과 추가 보완책에 달려 있다.